부산지방법원 2025타경5447. 해운대비스타동원 102동 17층 1703호, 전용 84.9483㎡ 아파트입니다. 감정가는 896,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 627,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.02.11. 설정된 부산은행 근저당 채권최고액 435,600,000원입니다. 이 권리 이후 존속하는 하나은행·대원모방·스마트에프앤디의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기상 담보권 총액은 크지만, 그것이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 현재 627,200,000원 매각을 가정한 배당표에서는 채권자 총 청구액이 2,157,110,400원, 총 예상배당이 618,528,000원이고 미배당은 1,538,582,400원입니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당은 채권자 측 손실 문제이지, 이 자료 기준으로 낙찰자에게 이전되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 102동 17층1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9483㎡ · 제45층 중 제17층 |
| 사용승인일 | 2019.10.30 |
| 소유자 | 권기현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 627,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 부산은행 근저당입니다. 2020.11.04. 하나은행 근저당 360,000,000원, 2021.06.17. 하나은행 근저당 360,000,000원, 2021.07.28. 대원모방 근저당 200,000,000원, 2021.09.06. 하나은행 근저당 251,510,400원, 2022.06.16. 하나은행 근저당 250,000,000원, 2023.12.20. 스마트에프앤디 근저당 300,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가 627,200,000원 vs 최근 평균 970,541,666원
해운대비스타동원 전용 84.95㎡의 최근 거래 12건은 861,000,000원~1,030,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 970,541,666원, 최신 거래는 2026.05. 1,014,500,000원입니다. 현재 최저가 627,200,000원은 최근 12개월 평균의 64.6%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 36 | 1,014,500,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 940,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 38 | 1,007,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 861,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 33 | 989,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 38 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 38 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 945,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 44 | 1,000,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 40 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 16 | 940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 970,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 627,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,672,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 435,600,000원 | 435,600,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 182,928,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대원모방 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 251,510,400원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사스마트에프앤디 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,157,110,400원 중 예상배당은 618,528,000원, 미배당은 1,538,582,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 1,538,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 439,040,000원 | 432,249,600원 | 1,724,860,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 307,328,000원 | 302,225,408원 | 1,854,884,992원 | 0원 |
후순위 채권이 많아 유찰될수록 미배당 규모는 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권액의 크기 자체보다 실제 점유관계와 입찰가격을 분리해 보는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 해당 호는 철근콘크리트구조 제45층 중 제17층입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측 약 30미터, 북동측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 7,318,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역에 저촉되고, 온천지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구에 포함되며 도로·경관녹지에 접합니다.
- 단지. 해운대비스타동원은 504세대, 사용승인일은 2019.10.30입니다.
- 거래. 전용 84.95㎡ 최근 12건 평균 970,541,666원, 최저 861,000,000원, 최고 1,030,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.11. 부산은행 근저당이 기준권리이며 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 627,200,000원과 최근 12개월 평균 970,541,666원, 최신 거래 1,014,500,000원을 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 낙찰자 인수를 혼동하지 마세요.
- 공동담보 확인. 일부 하나은행·대원모방 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권 잔액과 배당관계는 원본 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 실제 점유와 입찰가
이 사건은 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 존속 담보권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 최저가 627,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 970,541,666원의 64.6%이고, 최신 거래 1,014,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 수치상 가격 여유는 분명합니다.
다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 권리정리가 깔끔하더라도 실제 점유관계가 확인되지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래 대비 낮은 수준, 마지막 확인 포인트는 현장 점유와 최신 원본 서류 — 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
