부산지방법원 2025타경5447. 해운대구 중동 롯데캐슬마린아파트 102동 21층 2105호입니다. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중이며, 제30층 건물의 제21층입니다. 말소기준권리는 2020.11.04. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가의 70%인 645,400,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 946,250,000원, 최신 거래는 2026.05의 990,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.2%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -9.8%인 하락 흐름이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 102동 21층 2105호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 중동2로34번길 29 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 125.1959㎡ · 제30층 중 제21층 |
| 소유자 | 조순둘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 922,000,000원 / 645,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 사건 청구액 | 주식회사대원모방 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2004.10.11 |
| 단지 규모 | 792세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘절차’는 따로 본다
말소기준권리는 2020.11.04. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 하나은행 추가 근저당, 대원모방 근저당, 스마트에프앤디 근저당, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 자료는 없고 현재 예상 인수액도 0원입니다.
갑구에는 2025.05.26. 부산회생법원의 파산선고결정에 따른 등기도 있습니다. 매수인 인수금액으로 계산된 항목은 아니지만, 경매 진행상태와 관련 서류는 원본에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 하락 추세를 감안해도 현재가는 최근 평균 아래
동일 면적 125.2㎡의 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 946,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 990,000,000원입니다. 현재 최저가 645,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%입니다. 반면 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -9.8% 낮은 흐름이므로, 과거의 1,380,000,000원 고가 거래까지 포함한 전체 평균 1,008,100,000원을 가격 판단의 중심에 두면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 125.2㎡ | 26 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 125.2㎡ | 25 | 985,000,000원 |
| 2025.09 | 125.2㎡ | 13 | 890,000,000원 |
| 2025.09 | 125.2㎡ | 14 | 920,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 125.2㎡ | 4건 | 946,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 645,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,854,000원 |
| 1. 을구 18 · 하나은행 근저당 | 1,380,000,000원 | 636,546,000원 |
| 2. 을구 20 · 하나은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 21 · 대원모방 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 22 · 하나은행 근저당 | 251,510,400원 | 0원 |
| 5. 을구 23 · 하나은행 근저당 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 25 · 스마트에프앤디 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4 · 신용보증기금 가압류 | 241,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5 · 부산신용보증재단 가압류 | 34,041,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,017,052,053원 중 현재 시나리오 예상배당은 636,546,000원, 미배당은 2,380,506,053원입니다. 채권최고액 기준 추정이며 실제 채권잔액·공동담보·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 645,400,000원 | 636,546,000원 | 2,380,506,053원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 451,780,000원 | 444,862,200원 | 2,572,189,853원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 316,246,000원 | 311,018,556원 | 2,706,033,497원 |
어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 경매개시 채권자인 대원모방의 200,000,000원 청구는 세 시나리오 모두 예상배당 0원으로 표시됩니다. 따라서 추가 유찰 여부뿐 아니라 실제 선순위 채권잔액과 경매절차 계속 여부 확인이 가격 판단과 같은 수준으로 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 해운대초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 토지는 북측 약 40미터, 남서측 약 10미터, 북동측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,214,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 규제. 온천지구·방화지구 등이 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역·절대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2004.10.11이며, 철근콘크리트구조 제30층 중 제21층입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 792세대이고 동일 면적 거래자료가 계속 확인되지만, 최근 거래 추세는 -9.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심. 전체 거래 평균 1,008,100,000원보다 최근 12개월 평균 946,250,000원과 최신 거래 990,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.8% 낮으므로 현재 68.2%라는 할인율만 보고 상한가를 과도하게 높이지 마세요.
- 선순위 실제 잔액. 말소기준 하나은행 근저당의 1,380,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 채무잔액과 공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권 무배당. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 경매개시 채권자의 예상배당은 0원입니다. 경매 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유자를 확인하세요.
- 파산선고 등기. 2025.05.26. 파산선고결정 관련 등기가 있으므로 관련 사건·경매절차 서류를 함께 대조하세요.
- 등기 변동. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.28입니다. 매각기일 전 최신 등기를 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 절차 확인이 먼저다”
현재 자료만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 실질취득 645,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 946,250,000원의 68.2%입니다. 최신 거래 990,000,000원과 비교해도 현재 회차의 가격 위치는 매력적인 편입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “70%까지 떨어진 아파트”로만 보면 안 됩니다. 시장은 -9.8%의 하락 흐름이고, 선순위 하나은행 근저당 채권최고액이 1,380,000,000원이며, 현재 배당 추정상 경매개시 채권자의 200,000,000원 청구는 배당을 받지 못합니다. 여기에 공동담보와 파산선고 등기도 있습니다. 권리상 인수는 0, 가격은 매력적, 절차 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
