전주지방법원 2025타경575. 전북특별자치도 익산시 인화동1가, 평동로 618에 있는 집합건물 1층 109호입니다. 등기상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 당시 일반음식점으로 이용되고 있었습니다. 건물은 일반철골구조 평슬래브지붕 3층이며, 경매 대상은 그중 1층의 한 구분건물입니다. 아파트처럼 주변 동일 평형의 거래가격을 기준으로 손쉽게 판단할 수 있는 유형이 아닙니다.
현재 소유자는 강인입니다. 2020.11.05 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이리평화새마을금고 앞으로 채권최고액 342,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 전북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 순서대로 등기됐습니다. 이 구조에서 등기상 말소기준은 명확합니다. 다만 등기상 소멸할 권리와 실제 점유·임대관계는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경575 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 1층 109호 도로명주소: 평동로 618 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 / 일반음식점 |
| 건물구조 | 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 강인 · 2020.11.05 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 |
| 경매 진행 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 이리평화새마을금고 / 280,859,440원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.05 을구 13번 이리평화새마을금고 근저당권 |
| 공동담보 | 같은 건물 1층 110호 · 111호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도 확인
이 물건은 과거에도 경매를 거쳐 소유자가 변경된 이력이 있습니다. 2011.01.21과 2018.10.31의 경매 매각 과정에서 과거 가압류·근저당권 등은 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거 등기사항에 등장하는 큰 채권최고액을 현재 매수인이 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
현재 유효한 권리관계에서 말소기준은 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 전북신용보증재단 가압류 67,091,692원, 서울보증보험 가압류 30,000,000원, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 선순위 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸하며, 그 채권이 전액 배당되지 않는다는 이유만으로 미배당 채무가 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.
임차인·점유 분석 — 109호와 110·111호를 구분해야 한다
조사상 확인되는 이름은 강인과 SARI SENJA PUSPTA입니다. 이 가운데 강인은 등기상 소유자이자 근저당권 채무자와 동일한 이름이므로 독립된 실제 임차인으로 바로 계산할 수 없습니다. 별도로 임대차 금액이 신고된 실제 임차인 1명은 SARI SENJA PUSPTA이며, 표시된 점유 부분은 111호입니다. 본 경매 목적물인 109호의 임차인으로 확정된 것은 아닙니다.
| 신고인 / 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 · 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
강인 소유자·채무자 동일인 109호 점유 특정 필요 |
2020.03.23 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상
임차관계 자체 확인 필요
|
미상 | 신고 없음 |
|
SARI SENJA PUSPTA 111호 신고 109호와 구분 필요 |
2022.01.13 |
10,000,000원 월 500,000원 |
전입 기준 후순위
상가 임차요건 별도 확인
|
미상 | 해당 없음 |
예상배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 처리돼 있고, 매각물건명세서 역시 별도 인수권리를 표시하지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 가격 시나리오에서는 73,500,000원 낙찰 시 실질취득금액도 약 73,500,000원으로 볼 수 있습니다. 단, 이는 명시되지 않은 인수권리가 없고 점유·임대관계가 확인된다는 조건의 금액이며, 취득 관련 비용과 명도·정리 비용은 포함하지 않습니다.
② 가격 분석 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 두 차례 유찰되며 감정가의 49% 수준까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 하락폭이 커 보이지만, 이를 주변 시세보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 150,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 73,500,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 가정 실질취득 | 73,500,000원 | 명시 인수 0원 · 부대비용 별도 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 51,450,000원 | 감정가의 34% 수준 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 36,015,000원 | 감정가의 24% 수준 |
| 인근 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정이며, 해당 가격으로 실제 매각이 진행된다는 뜻은 아닙니다.
유찰이 반복되면 최저매각가는 낮아지지만, 동시에 응찰 수요가 충분하지 않았을 가능성도 고려해야 합니다. 특히 상가의 경우 매수 목적이 실사용인지 임대수익인지에 따라 적정가격이 달라집니다. 낙찰가만 낮추는 전략보다 비슷한 위치·규모의 상가 실거래와 실현 가능한 임대수익을 확인하는 과정이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 342,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 67,091,692원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 439,091,692원 | 73,500,000원 |
최저매각가 73,500,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 이리평화새마을금고에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
계산상 채권액 합계는 439,091,692원이고, 예상 미배당액은 367,314,692원입니다. 그러나 이 금액이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이는 채권최고액 등을 이용한 배당 시뮬레이션의 미충족 금액이며, 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다.
| 회차별 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당액 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 367,314,692원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 388,967,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 404,124,962원 | 0원 |
회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 인수 0원은 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없다는 전제이며, 미확인 임차권·점유관계나 부대비용이 없다고 보증하는 값은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 평화동 소재 익산시외버스터미널 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설이 모여 있는 노선상가지대로, 주거 전용지역이 아닌 상업적 이용 중심의 환경입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만, 109호 개별 출입구의 노출도와 실제 영업 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 건물의 1층 부분입니다. 외벽은 화강석돌붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 등으로 마감돼 있습니다. 기본적인 위생 급·배수 및 전기설비가 있습니다.
- 이용 상태. 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중입니다. 등기상 근린생활시설과 실제 이용 상태의 관계는 확인되지만, 현재 영업자와 임대차계약의 귀속은 별도 점검해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)이며 도로 관련 지정도 있습니다. 토지는 사다리형 평지로 상업용 건물부지에 해당합니다. 공시지가는 520,900원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 다른 호실과의 내부 연결 여부, 개별 사용 범위 및 구분점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 임대수익, 영업수요, 공실 및 개별 상가 위치의 영향을 크게 받습니다. 현재 2회 유찰된 상태이므로 최저가 수준만으로 환금성을 좋게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 109호의 실제 점유자 확인. 일반음식점 영업자가 누구인지, 소유자와 임차인 중 누가 점유하고 있는지, 임대차계약이 있는지부터 확인해야 합니다. 현황조사만으로 109호의 독립 임차관계를 확정하면 안 됩니다.
- 강인의 법적 지위 확인. 전입일은 2020.03.23으로 말소기준보다 앞서지만 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름입니다. 110호 주소 기재와 109호의 점유 관계를 대조하고, 실제 임차보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 111호 임차인과의 구분. SARI SENJA PUSPTA가 신고한 10,000,000원 보증금과 월 500,000원 차임은 111호에 관한 것입니다. 109호의 인수보증금이나 임대수익으로 그대로 적용하지 마세요. 109·110·111호의 구획과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 상가임대차 대항력 확인. 상가의 대항력 및 우선변제는 사업자등록, 점유·인도, 확정일자 등 실제 권리요건 확인이 필요합니다. 전입신고일만으로 상가 임차권의 선후를 확정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 이리평화새마을금고 근저당권은 110호와 111호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보목록, 실제 채권잔액, 다른 담보물의 경매 및 배당 상황을 확인해야 합니다.
- 시세와 임대수익 조사. 109호와 유사한 위치·규모의 근린생활시설 실거래를 확인하고, 공실 상태 및 실제 임대 가능한 차임을 조사해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 일반음식점 사용 상태 점검. 영업 관련 시설, 내부 설비 상태, 원상복구 필요성, 실제 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 기존 영업시설을 그대로 사용할 수 있다고 가정하지 마세요.
- 관리비·세금·명도비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액, 당해세, 점유자 인도 협의 및 정리 비용을 확인해야 합니다. 명세서상 인수 0원은 총 취득부담이 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 매각기일과 원본 대조. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 상가의 실제 가치
이 물건은 권리관계만 보면 매력적으로 보일 요소가 있습니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 부동산을 싸게 산다는 사실은 다릅니다. 최저가 73,500,000원이 감정가의 49%라는 점은 확인되지만, 최근 유사 상가의 거래가격과 비교해 어느 정도 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 게다가 2회 유찰된 근린생활시설로, 주거용 아파트보다 임대수요와 환금성의 불확실성이 큽니다.
특히 강인의 선순위 전입신고와 소유자 동일인 문제, 111호에 신고된 임차인과 109호의 구분, 110·111호 공동담보 관계는 서류만 훑고 넘어가서는 안 되는 부분입니다. 109호에 어떤 점유자가 있고 어떤 임차권이 성립하는지를 먼저 확정해야 합니다.
결론은 가격 메리트 판정 보류·입찰 신중입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 상가의 시세 검증과 호실별 점유 확인이 충분하지 않습니다. 2회 유찰된 49% 가격이라는 사실만으로 투자 가치가 높다고 평가할 수 없으며, 현재 단계에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
