전주지방법원 2025타경575. 익산시 인화동1가 평동로 618의 1층 109호로, 등기상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 강인이고, 2020년 11월 5일 이리평화새마을금고가 채권최고액 342,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2025년 9월 25일 전북신용보증재단의 67,091,692원 가압류, 2025년 10월 20일 이리평화새마을금고의 임의경매개시결정, 2025년 11월 18일 서울보증보험주식회사의 30,000,000원 가압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 핵심은 점유

2011년과 2018년의 과거 경매 과정에서 당시 가압류·압류·근저당권 등 다수 권리가 이미 말소됐고, 2020년 11월 5일 현재 소유자 강인 명의 소유권과 함께 이리평화새마을금고의 새 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 2020년 11월 5일 근저당권을 기준으로 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다

강인의 전입일은 2020년 3월 23일로 말소기준일 2020년 11월 5일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 전입일만 보고 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않습니다. 특히 이름이 등기부상 소유자이자 근저당권의 채무자인 강인과 동일하게 기재되어 있어, 실제 임대차인지 관계인 점유인지부터 확인해야 합니다.

SARI SENJA PUSPTA는 현황조사에서 사용 부분이 111호로 기재됐고, 전입일은 2022년 1월 13일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐습니다. 대상 호실은 109호이므로, 현장에서는 111호 기재와 실제 점유 범위의 관계도 함께 대조하는 편이 안전합니다.

③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 73,500,000원(49%), 그 다음은 51,450,000원(34.3%)입니다.

다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 특히 근린시설이면서 현재 일반음식점으로 이용되는 물건이라 입찰 전에는 해당 상가의 실제 거래·임대 수준과 영업·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 439,091,692원 중 예상 배당액은 102,730,000원이고, 미배당액은 336,361,692원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 회차에서 신청채권자 이리평화새마을금고의 청구액은 280,859,440원인데, 예상 배당은 102,730,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 신청채권자 예상 배당은 71,777,000원, 3회 유찰 시 50,123,900원으로 줄어듭니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시외버스터미널 북동측 인근의 노선상가지대로, 주변에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 이용. 등기상 근린생활시설이며 조사 당시 일반음식점으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로3류에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지이고 상업용 건물부지로 이용 중이며 공시지가는 520,900원/㎡입니다.
• 설비. 기본적인 위생 급·배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강인 점유관계 확인. 2020.03.23 전입의 법적 성격, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
• 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 점유 조사 내용과 함께 최종 확인해야 합니다.
• 111호 기재 확인. SARI SENJA PUSPTA의 사용 부분은 111호로 조사돼 있으므로 109호의 실제 점유 범위와 구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 검증. 현재 최저가 105,000,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 근린시설의 실제 거래·임대 수준과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
• 일반음식점 이용상태 확인. 내부 인테리어·설비·현재 영업 또는 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용 2,270,000원과 각 채권 배당은 제공된 시뮬레이션 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 점유 확인이 먼저

이 물건은 등기만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 현재 최저매각가도 감정가 150,000,000원에서 105,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝내기에는 점유 정보가 남아 있습니다. 강인의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 동시에 현재 소유자·채무자와 동일 이름입니다. 따라서 실제 임대차인지 관계인 점유인지가 먼저 정리돼야 합니다.

또한 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유는 확인 필요. 가격 판단은 별도 검증. 이 두 가지가 2025타경575의 핵심입니다.