전주지방법원 2025타경575. 익산시 평동로 618에 위치한 1층 111호 근린시설로, 감정평가상 현재 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,200,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당 342,000,000원이고, 2025년 전북신용보증재단 가압류와 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 그 이후여서 매각으로 소멸합니다.
다만 등기만 보고 곧바로 “인수 0원”으로 결론내리기에는 점유관계 확인이 필요합니다. 현황조사상 강인은 2020.03.23 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 등기부상 현재 소유자·근저당 채무자 역시 강인으로 기재돼 있어, 동일인이라면 임차인이 아닌 소유자 점유일 가능성이 있습니다. 반면 별개 임대차관계라면 선순위 점유에 따른 인수 위험을 다시 따져야 합니다. 따라서 이 건은 가격보다 임대차의 실체 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 1층 111호 · 도로명 전북특별자치도 익산시 평동로 618 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 이용 · 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 중 1층 |
| 소유자 | 강인 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리평화새마을금고 / 280,859,440원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
현재 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 전북신용보증재단의 67,091,692원 가압류, 2025.10.20 경매개시결정, 서울보증보험의 30,000,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2007년부터 2018년까지 존재했던 가등기·가압류·압류·근저당 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고 2명, 성격은 서로 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인 | 확인 필요 | 2020.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SARI SENJA PUSPTA | 111호 | 2022.01.13 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 신고된 인원은 2명입니다. SARI SENJA PUSPTA는 2022.01.13 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 강인은 전입일만 보면 선순위지만 보증금이 확인되지 않았고 소유자와 동일 이름이라는 특이점이 있어, 실제 임차인인지 관계인·소유자 점유인지가 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
현재 확인되는 것은 감정가와 유찰 가격뿐입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 109,200,000원, 2회 유찰 시 76,440,000원, 3회 유찰 시 53,508,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,328,800원 |
| 1. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 342,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 67,091,692원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 106,871,200원이 이리평화새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 439,091,692원 대비 미배당액은 332,220,492원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 강인의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시외버스터미널 북동측 인근의 노선상가지대로, 주위에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 근린생활시설이며 감정평가 당시 1층 109호 외 2개호가 일반음식점으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 520,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 해당하고 대로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이므로 상권, 공실 가능성, 임대료 수준과 동일·유사 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강인 동일인 확인. 현황조사상 전입자 강인과 등기상 소유자·채무자 강인이 동일인인지 주민등록·점유관계와 원본 서류로 대조하세요.
- 임대차계약 확인. 강인의 보증금·확정일자·실제 임대차계약 존재 여부를 확인해 대항력 및 미배당 보증금 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- SARI SENJA PUSPTA 점유. 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 전입일 2022.01.13으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 실제 영업·점유 상태와 명도 일정을 확인하세요.
- 상가 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 1층 근린시설의 최근 매매가·보증금·월세·공실률을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 이리평화새마을금고 근저당은 109호·110호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 회수 구조를 원본에서 확인하세요.
- 미납 부담 확인. 당해세, 관리비, 영업시설 철거·원상복구 문제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 선순위 점유의 실체가 먼저다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 명세서에도 인수권리 해당 없음으로 적혀 있어 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 약 7개월 앞선 2020.03.23 전입자 강인이 존재합니다. 그 강인이 등기상 소유자와 동일인이라면 임차보증금 인수 문제는 사라질 가능성이 크지만, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 단정할 수는 없습니다.
또한 이 물건은 일반음식점으로 이용되는 근린시설이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 최저가 109,200,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리형, 점유관계는 확인형, 가격은 판단 보류입니다. 입찰의 승부처는 감정가의 70%라는 숫자가 아니라 강인의 임대차 실체와 1층 상가의 실제 시장가치를 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.
