전주지방법원 2025타경575. 익산시 인화동1가 평동로 618에 위치한 1층 111호 근린시설입니다. 등기상 용도는 근린생활시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 일반음식점입니다. 주변은 각종 근린생활시설이 모인 노선상가지대이며, 익산시외버스터미널 북동측 인근에 자리합니다.
이 물건에서 눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 156,000,000원이 2회 유찰되면서 최저가가 76,440,000원까지 하락했습니다. 하지만 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장에서 저렴하다는 판단은 별개입니다. 상가의 실제 거래가격과 임대수익, 점유관계가 확인돼야 비로소 합리적인 입찰가격을 정할 수 있습니다.
권리관계의 중심은 2020.11.05. 설정된 이리평화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원이고, 109호·110호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 발생한 전북신용보증재단과 서울보증보험의 가압류는 이번 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 임차권 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5, 135-44 · 평동로 618 · 제1층 제111호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 실제 이용상태 일반음식점 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 평슬래브지붕 · 지상 3층 중 1층 |
| 소유자 | 강인 (2020.11.05. 소유권이전등기 · 2020.03.04. 매매) |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 이리평화새마을금고 |
| 청구금액 | 280,859,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2020.11.05. 을구 13번 · 이리평화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 342,000,000원 |
| 공동담보 | 같은 건물 제1층 제109호·제110호 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유관계는 별도
과거에도 이 부동산에는 여러 차례 가압류·근저당권·경매가 등기됐지만, 기존 경매 매각 및 해지 등을 통해 말소된 상태입니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2020.11.05. 설정된 을구 13번 근저당권입니다.
② 점유·임차관계 — 강인과 111호 점유자 구분이 핵심
현황조사에는 강인과 SARI SENJA PUSPTA가 확인됩니다. 두 사람을 단순히 선순위 임차인과 후순위 임차인으로 나누어 보증금을 합산하는 방식은 적절하지 않습니다. 강인은 소유자와 동일인이며, SARI SENJA PUSPTA는 111호 점유 관련자로 기재돼 있습니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강인 등기부상 소유자·근저당 채무자와 동일인 |
2020.03.23. | 미상 | 미상 |
선순위 전입
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 확인
소유자와 동일인으로, 독립된 임차권 존재 여부 확인 필요 |
| SARI SENJA PUSPTA 111호 · 현황조사상 임차 관련자 |
2022.01.13. | 10,000,000원 | 500,000원 |
후순위 전입
전입 기준 대항력 없음
우선변제 미상
승계 예정 없음
상가 이용관계와 별도의 사업자등록 여부 확인 필요 |
전입일과 실제 임대차 성립 여부는 구별해야 합니다. 특히 대상 물건은 근린생활시설로 이용 중이므로, 상가임대차에 관한 대항력 판단에는 점포 인도·사업자등록 등 별도 요건의 확인이 필요합니다. 전입신고만으로 상가임차권의 성립이나 우선순위를 확정할 수 없습니다.
정리하면 명세서상 인수권리 없음이라는 기재는 긍정적이지만, 강인의 선순위 전입과 소유자 동일성, 후순위 점유자의 상가 이용관계를 확인하기 전에는 매수인의 실질 인수 위험을 완전히 해소했다고 단정하기 어렵습니다. 강인에게 실질적인 선순위 임차권이 존재하는 것으로 확인되는 경우에는 보증금 및 미배당액에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 반대로 소유자 자신의 점유에 불과하다면 그 자체로 인수할 임차보증금은 발생하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
현재 최저매각가는 76,440,000원으로 감정가 156,000,000원의 49%입니다. 그러나 대상은 아파트가 아닌 1층 근린시설·일반음식점입니다. 상가는 업종, 전면 노출, 유동인구, 임대수익, 공실 가능성, 점포 상태에 따라 가격 차이가 크며 감정가만으로 현재 거래 시세를 대신할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 156,000,000원 | 경매 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 76,440,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 53,508,000원 | 감정가 약 34% · 가정 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 37,455,600원 | 감정가 약 24% · 가정 |
| 인수 부담 | 확인 필요 | 명세서상 없음 · 점유관계 검증 전 |
| 실질취득비용 | 확정 불가 | 낙찰가·인수 여부·부대비용 확인 필요 |
또한 추가 유찰 시 제시된 가격은 가정된 다음 회차 가격입니다. 실제 매각절차가 그 가격으로 진행된다는 보장은 없습니다. 따라서 유찰 횟수를 투자 매력의 근거로 삼기보다, 현 시세와 점유관계 검증 후 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,775,920원 |
| 1. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 342,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 67,091,692원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가인 76,440,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,775,920원을 제외한 74,664,080원이 이리평화새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
배당표상 채권 합계는 439,091,692원, 채권자 예상배당 합계는 74,664,080원, 미배당 채권액은 364,427,612원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액에 해당하며, 후순위 담보·가압류채권의 미배당액이 그대로 매수인의 채무가 된다는 뜻은 아닙니다.
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원이라는 배당 시나리오상 가정과 별도로 점유자의 독립적인 선순위 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다. 공동담보에 따른 채권관계도 최종 배당에서 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
| 구분 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
76,440,000원 | 74,664,080원 | 364,427,612원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 약 34% |
53,508,000원 | 52,144,856원 | 386,946,836원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 약 24% |
37,455,600원 | 36,381,399원 | 402,710,293원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 그러나 말소 대상인 근저당권과 후순위 가압류의 미회수액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
문제는 배당표로 판단할 수 없는 독립된 임차권과 실제 점유관계입니다. 만약 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 존재하고, 그 보증금이 낙찰가를 초과하며 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수되는 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 결과가 생길 수 있습니다. 다만 이 사건에서 그러한 임차권이나 보증금의 존재가 확정된 것은 아닙니다. 따라서 현재 단계에서는 이 시나리오를 확정 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 평화동 소재 익산시외버스터미널 북동측 인근의 노선상가지대입니다. 주변에는 각종 근린생활시설이 분포해 있습니다.
- 도로 접근성. 대상 건물은 북측 폭 약 25m, 남측 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 차량 출입이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 대중교통. 인근에 버스승강장이 있으며 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 건물의 1층 상가이며, 외벽은 화강석 돌붙임 등, 내부는 페인팅 및 인테리어 마감입니다. 기본적인 위생 급·배수와 전기설비가 있습니다.
- 실제 용도. 등기상 근린생활시설이며 감정평가상 일반음식점으로 이용 중입니다. 영업시설·설비·점유자의 소유관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건물부지로, 관련 토지면적은 1,059.2㎡, 공시지가는 520,900원/㎡입니다. 이 면적은 111호의 전용면적이 아닙니다.
- 도시계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며 대로3류와 접합니다. 일부 토지는 소로2류에도 접합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업시설은 점포별 수요, 임대수익, 공실 가능성에 따라 매매가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 현재 2회 유찰된 사실은 확인되지만, 그것만으로 향후 환금성을 확정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 강인 확인. 2020.03.23. 전입과 2020.11.05. 소유권 취득 및 근저당 설정의 관계를 확인하고, 소유자 본인의 점유인지 독립된 임차권이 존재하는지 조사해야 합니다.
- 보증금·임대차계약 확인. 강인 명의의 실제 임대차계약과 보증금 존재 여부, 임대인 및 임차인의 법적 지위, 계약의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 111호 후순위 점유자 확인. SARI SENJA PUSPTA의 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원 관련 계약서와 실제 점유상황, 사업자등록, 배당요구 및 우선변제 여부를 확인하세요.
- 상가임대차 대항력 검토. 전입신고만으로 판단하지 말고 점포 인도와 사업자등록 등 상가임대차 관련 요건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 이리평화새마을금고 근저당권은 109호와 110호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보목록과 채권관계, 배당을 확인하세요.
- 실제 시세 확인. 주변 유사한 1층 근린시설의 최근 거래가격, 임대차 사례, 공실 상황과 수익성을 검증해야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
- 명도·영업시설 확인. 음식점 운영 여부와 점유자의 퇴거 가능성, 영업시설의 귀속, 원상복구 비용 등을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 인수 가능 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 최신 명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 점유 실태를 직접 대조해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.26. 매각 예정으로, 변경·취하·정지 여부와 입찰조건을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “감정가 반값”보다 중요한 것은 실제 취득비용
익산 인화동1가 111호는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 76,440,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가의 49%라는 할인율만으로 상가의 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.
등기상으로는 2020년 이리평화새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 반면 강인의 말소기준일 이전 전입과 소유자 동일성은 반드시 해석이 필요한 지점입니다. 현황조사에는 보증금이 확인되지 않고, 111호 후순위 점유자의 상가임대차 관계도 추가 검증이 필요합니다.
매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 기재만으로 경매 참여 자체를 배제할 필요는 없지만, 그렇다고 모든 점유 리스크가 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 최저가에 낙찰받는 경우에도 명도·영업시설·부대비용에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
