전주지방법원 2025타경575. 익산시 인화동1가 평동로 618에 위치한 1층 근린생활시설 110호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 일반음식점이며, 주변은 근린생활시설이 모인 노선상가지대입니다. 소유자 강인은 2020년 11월 5일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이리평화새마을금고 명의로 채권최고액 342,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 가격은 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 곧바로 대조하기 쉬운 주거용 물건이 아닙니다. 상업용 근린시설이므로 실제 임대수익, 영업·점유관계, 전용면적과 주변 거래사례를 확인해야 낙찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 1층 110호 도로명주소: 평동로 618 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 110호 · 일반음식점 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 평슬래브지붕 · 지상 3층 중 1층 |
| 소유자 | 강인 · 2020.11.05 소유권이전등기 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 이리평화새마을금고 |
| 청구금액 | 280,859,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당권 채권최고액 342,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입관계는 확인
권리 흐름의 중심은 2020년 11월 5일 이리평화새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 전북신용보증재단 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 6월 16일 익산시 압류도 2025년 7월 4일 이미 말소됐습니다.
② 전입·임차인 조사 — 이 물건의 핵심 변수
현황조사에 기재된 사람은 강인과 SARI SENJA PUSPTA입니다. 다만 SARI SENJA PUSPTA의 점유 부분은 111호로 표시돼 있어, 이번 분석 대상인 110호와 구분해야 합니다. 강인은 등기부상 110호 소유자·채무자와 동일한 이름으로 확인됩니다.
| 성명 / 조사대상 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 강인 소유자·채무자와 동일인 |
2020.03.23 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
전입일은 말소기준 이전이나 실제 임차인인지 확인 필요
|
| SARI SENJA PUSPTA 111호 기재 · 대상 호실과 구분 |
2022.01.13 | 10,000,000원 | 500,000원 |
말소기준 이후 전입
우선변제 미상
111호에 관한 조사 내용으로 110호 인수액에 합산하지 않음
|
현재 110호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 강인은 소유자와의 동일인 여부 및 점유 성격을 확인해야 하고, SARI SENJA PUSPTA는 111호 관련 기록이므로 110호의 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율의 착시
감정가 156,000,000원이 두 차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가 76,440,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 절반 이하 가격이지만, 감정가와 실제 거래 가능한 시장가격이 같은 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 49% | 76,440,000원 | 현재 회차 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,508,000원 | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 37,455,600원 | 가정 시나리오 |
추가 유찰 회차의 가격은 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가 확정 정보는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,775,920원 |
| 1. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 342,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 67,091,692원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 439,091,692원 | 74,664,080원 |
| 미배당 합계 | — | 364,427,612원 |
현재 회차 최저가로 매각된다는 가정하에 산출한 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제·임차보증금 배당 등이 반영되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시외버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설이 자리한 노선상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 등기상 1층 근린생활시설이며 실제로는 일반음식점으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 급·배수설비와 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬래브지붕의 지상 3층 건물 중 1층으로, 외벽은 화강석돌붙임 등의 마감입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m의 아스팔트포장도로에 접합니다. 상업용 시설로서 도로 접근성과 전면 노출 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다. 토지는 평지·사다리형이며 공시지가 표기는 520,900원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설은 실거래가격뿐 아니라 실제 임대수요·공실 위험·시설 상태·영업권과 점포별 독립성을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강인의 실제 지위 확인. 소유자와 현황조사 전입자가 동일인인지, 소유자 점유인지, 임대차관계가 별도로 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 재확인. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 111호와 110호 구별. SARI SENJA PUSPTA의 조사 부분은 111호로 표시돼 있습니다. 공동담보 호실과 실제 매각대상 호실을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 109호·111호 공동담보의 경매 진행 여부, 담보권 실행 범위, 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 상업용 시세 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 유사 점포의 최근 실거래, 임대료, 공실과 수익성을 우선 검토해야 합니다.
- 일반음식점 영업상태. 실제 영업자, 점유자, 시설물의 소유, 내부 인테리어 및 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 매각대금 배당과 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 취득원가
이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 156,000,000원에서 최저가 76,440,000원으로 하락했고, 두 차례 유찰된 상업용 근린시설이기 때문입니다.
하지만 권리분석은 감정가 대비 할인율만으로 끝나지 않습니다. 현재 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 강인의 전입·소유자 동일인 문제와 실제 임대차관계를 명확히 해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재는 긍정적이나, 실제 점유와 권리관계까지 모든 불확실성이 해소됐다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.
또한 동일한 상업용 물건의 최근 시세와 수익성 검증이 없어 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거가 부족합니다. 낮아진 최저가보다 권리확인·점유확인·실거래 검증이 먼저입니다. 종합적으로 입찰 전 보완조사가 필요한 조건부 검토 물건으로 판단합니다.
