109,200,000원
전주지방법원 2025타경575. 익산시 인화동1가 평동로 618에 있는 집합건물 1층 110호로, 등기상 근린생활시설이며 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중입니다. 소유자 강인은 2020.11.04 매매를 원인으로 2020.11.05 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 135,000,000원입니다. 같은 날 이리평화새마을금고가 채권최고액 342,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 전북신용보증재단 가압류 67,091,692원, 전주지방법원 군산지원의 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 권리의 순서만 보면 구조는 명확하지만, 현황조사상 점유 기록 때문에 등기 권리와 점유 관계를 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 135-5 1층110호 · 도로명 평동로 618 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 등기상 근린생활시설 · 일반음식점 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 평슬래브지붕 3층 중 1층 |
| 소유자 | 강인 · 2020.11.05 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리평화새마을금고 / 280,859,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 기준의 핵심은 2020.11.05 설정된 이리평화새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 342,000,000원이고 채무자는 강인입니다. 이 근저당 이후에 설정된 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.06.16 익산시 압류는 2025.07.04 해제로 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 강인은 ‘대항력 가능·미상’으로 확인
| 조사자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인 | 2020.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 소유자·채무자와 이름이 동일. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
| SARI SENJA PUSPTA | 2022.01.13 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 현황조사상 111호로 기재 |
강인의 전입일 2020.03.23은 말소기준권리인 2020.11.05 근저당보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 특히 등기부상 소유자·채무자도 강인으로 기재되어 있어, 현황조사의 강인과 동일인인지, 실제 임대차관계가 존재하는지를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 부족
감정가는 156,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 109,200,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 76,440,000원(49%), 3회 유찰 시 53,508,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·일반음식점으로 이용되는 상업용 집합건물은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 즉시 비교하기 어렵기 때문에 실제 임대수익과 인근 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 2. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 342,000,000원 | 106,871,200원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 67,091,692원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 439,091,692원이고 현재 회차에서 배당되는 채권액은 106,871,200원, 미배당은 332,220,492원입니다. 매각대금 대부분이 이리평화새마을금고 근저당에 배당되고 후순위 가압류는 배당받지 못하는 구조입니다. 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시외버스터미널 북동측 인근의 노선상가지대로, 주위에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남측 약 10미터의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건물부지이며 공시지가는 520,900원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽 화강석 돌붙임, 내부 몰탈 위 페인팅 및 내부인테리어, 섀시창 마감이며 기본 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강인 점유 관계 확인. 2020.03.23 전입 기록과 등기부 소유자·채무자 강인이 동일인인지, 임대차가 실제 존재하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 금액과 확정일자가 미상인 상태이므로 선순위 점유를 대항력 있다고 단정하거나 완전히 배제하지 마세요.
- 111호 조사 분리. SARI SENJA PUSPTA는 현황조사상 111호로 기재되어 있으므로 본건 110호 점유와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 근린시설 거래와 일반음식점 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 332,220,492원 발생하며, 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다. 후순위 미배당은 소멸 여부와 구분해 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 승부처
등기상으로는 2020.11.05 이리평화새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재되어 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다. 다만 현황조사에 말소기준보다 앞선 2020.03.23 강인 전입이 존재하고 보증금·확정일자는 미상입니다. 등기부의 소유자·채무자와 같은 이름이라는 점까지 고려하면, 이 기록을 실제 임차인으로 단정하기보다 동일인 여부와 점유 성격을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
가격 역시 감정가 156,000,000원에서 1회 유찰돼 109,200,000원까지 내려왔지만, 최근 거래가와 추세가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “70%니까 싸다”가 아니라, 점유 확인 → 인수 0원 재확정 → 근린시설 시세·임대수익 검증의 순서로 접근하는 것이 맞습니다.
