대전지방법원 2024타경6298. 유성온천역 북동측 인근 사이언스타운주상복합의 1층 근린시설입니다. 감정평가상 103호 외 18개호가 평가 대상이며, 음식점·여행사무소·사무실·세탁 관련 시설과 공실이 섞여 있습니다. 소유자는 동기종합건설주식회사로 기재되어 있고, 신탄제일신용협동조합 등이 관련된 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 신청채권 청구액은 2,780,967,080원입니다.
이 사건은 단순한 단일 점포 경매로 보기 어렵습니다. 여러 호실이 일괄매각되고, 각 호실마다 영업 현황과 점유관계가 다르며, 근저당권 설정·이전·변경 기록도 복잡합니다. 낙찰가가 감정가의 절반 이하라는 사실과 실제 취득의 안전성은 별개의 문제입니다. 특히 선순위 등기의 존속 여부와 점유자별 권리관계를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 1층 103호 (봉명동, 사이언스타운주상복합) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 1층 103호 외 18개호 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 · 35층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 일반음식점, 여행사무소, 사무실, 세탁실·세탁소, 옷수선집, 공실 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 | 1,964,000,000원 |
| 최저매각가 | 962,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,780,967,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 산정 | 2017.03.08 주식회사건강건설 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 (선순위 등기 재확인 필요) |
| 특이사항 | 일괄매각 · 목록 1 위반건축물 · 유치권 부존재확인 판결 확정 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준의 선순위 기록을 먼저 확인
현재 분석상 말소기준권리는 2017.03.08 설정된 주식회사건강건설 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이에 따르면 그 뒤에 설정된 동건종합건설주식회사의 근저당권들과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018년부터 2023년까지의 일부 가압류와 과거 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 2024.02.16 북대전세무서장의 압류 및 2024.05.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기말소와 별개로 당해세 등 실제 배당 및 비용 부담에 관한 확인은 남습니다.
② 점유·임차인 조사 — 일부 호실은 대항력 미상
현황조사에는 5명의 점유자 또는 임차인 관련 내역이 등장합니다. 이 중 일부는 103호가 아니라 다른 호실에 관한 것이므로, 일괄매각 범위와 각 점유자의 실제 목적물을 구분해야 합니다. 모두 보증기관 승계 신고가 아닌 실점유 관련 기록으로 분류되어 있습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이승민 (일식 어선재) 103·104·106·107·108·109호 |
2022.09.02 | 100,000,000원 월 6,600,000원 |
없음 산정 말소기준 이후 신고 |
우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은정 (쿠루지오여행사) 111호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우석균 점유 호실 확인 필요 |
2023.09.22 | 미상 | 없음 산정 말소기준 이후 신고 |
우선변제 미상 승계 없음 |
| 이광석 (식당 도담) 115·116·117·118·119호 |
2017.08.24 | 10,000,000원 월 2,500,000원 |
없음 산정 말소기준 이후 신고 |
우선변제 미상 승계 없음 |
| 서경호 (세탁실) 121호 |
2017.09.21 | 15,000,000원 | 없음 산정 말소기준 이후 신고 |
우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 없음 표시는 2017.03.08을 말소기준으로 한 현황조사상 판정입니다. 상가건물의 대항력·우선변제권은 사업자등록, 인도, 확정일자와 권리 성립 시점 등을 별도로 대조해야 합니다. 복수 호실에 걸친 보증금은 해당 호실별 부담액으로 임의 배분하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 77,000,000원 거래를 그대로 비교할 수 없다
사이언스타운 관련 실거래로 확인되는 표본은 2026년 5월, 전용 35.13㎡, 6층, 77,000,000원의 거래 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 77,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 비교 항목 | 규모 / 구분 | 금액 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1층 103호 외 18개호 | 1,964,000,000원 |
| 최저매각가 | 2회 유찰 · 일괄매각 | 962,360,000원 |
| 최근 실거래 | 2026.05 · 35.13㎡ · 6층 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 77,000,000원 |
| 최저가 ÷ 실거래 평균 | 규모가 다른 자산의 단순 비율 | 1,249.8% |
단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.3회이고, 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 이는 상가성 자산의 환금성과 응찰 수요를 신중하게 살펴야 한다는 참고 지표입니다. 다만 개별 점포 가치와 19개 호실 전체 가치에 대한 평가를 대신하지는 못합니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 962,360,000원 가정)
아래는 2017년 주식회사건강건설 근저당권을 기준으로 산정한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 앞서 확인한 2014년 근저당권 관련 순위 문제가 해소되지 않은 상태이므로 실제 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 12,023,600원 |
| 근저당 · 주식회사건강건설 | 1,200,000,000원 | 950,336,400원 |
| 근저당 · 동건종합건설 (을구 6번) | 500,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 동건종합건설 (을구 7번) | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 동건종합건설 (을구 8번) | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 동건종합건설 (을구 9번) | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
이 가정에서는 후순위 근저당권자에게 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 반영된 채권총액 4,700,000,000원 가운데 예상 배당은 950,336,400원, 미배당액은 3,749,663,600원입니다. 신청채권 관련 예상 배당도 0원으로 산정되어 있습니다.
위 표는 근저당 채권최고액을 활용한 추정 배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 등의 변동 가능성을 반영하지 않습니다. 특히 2014년 근저당권의 실제 효력이 확인되면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 962,360,000원 | 950,336,400원 | 3,749,663,600원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 673,652,000원 | 664,515,480원 | 4,035,484,520원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 471,556,399원 | 464,440,835원 | 4,235,559,165원 |
시뮬레이션상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리의 우선순위와 미상 점유자의 법적 지위가 확정되지 않았다면 이 수치를 실제 취득원가의 확정값으로 볼 수 없습니다. 회차가 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 미배당액 전체가 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 유치권·위반건축물 — 단순 가격보다 중요한 확인사항
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성온천역 북동측 인근입니다. 유성온천관광특구 안에 근린상가, 위락·유흥시설, 숙박시설, 주상복합과 오피스텔이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역, 시외·고속버스터미널이 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 평지이며, 주변 도로와 접합니다.
- 건물. 2013.09.24 준공 관련 자료가 확인되는 주상복합 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라도 여러 점포를 일괄 처분해야 하므로 개별 호실 매매보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수 4.3회도 참고해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 등기 확인. 2014년 동작신협 근저당과 2017년 이전등기, 2014년 별도 근저당과 2023년 이전등기의 실제 존속 여부를 확인합니다. 2017년 근저당을 최선순위로 보는 분석을 원본과 대조해야 합니다.
- 점유자별 임대차 확인. 김은정의 신고일·보증금·확정일자와 우석균의 실제 점유 호실 및 계약내용을 확인합니다. 상가건물의 사업자등록과 인도·점유 시점도 함께 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본. 2025가단206787 판결문과 확정자료를 확보하여 유치권 신고와 판결의 대상 및 효력을 확인합니다.
- 위반건축물 해소 비용. 공개공지 훼손 관련 시정사항, 원상복구 범위와 비용, 향후 행정상 부담을 확인합니다.
- 일괄매각 목록 확인. 103호 외 18개호의 정확한 호실과 면적, 실제 점유 상태, 명도 범위, 개별 매매 가능성을 대조합니다.
- 가격 재검증. 6층 단일 거래 77,000,000원을 1층 19개 호실의 직접 비교 시세로 사용하지 않습니다. 대상 점포별 적정 가치와 임대수익을 따로 검토합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 공용부분 비용, 당해세 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 미확정 부담을 확인합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관련 판결을 반드시 직접 확인합니다.
맺으며 — “감정가의 절반”은 안전마진의 증거가 아니다
대전 사이언스타운 근린시설은 감정가 1,964,000,000원에서 최저가 962,360,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 일괄매각 대상의 적정 시세가 검증되지 않아 실제로 저렴한 경매라고 단정할 근거는 부족합니다.
더 중요한 문제는 2014년 선순위 등기의 효력과 점유관계입니다. 현재 배당계산에서는 인수액 0원으로 처리되지만, 원본 등기와 임대차 조사 결과가 일치하는지 확인해야 그 결론을 신뢰할 수 있습니다. 확정된 유치권 부존재 판결은 긍정적이지만, 위반건축물과 다수 점포의 명도·운영 위험은 별개의 사안입니다.
결론은 가격 판단 보류, 권리 검증 우선. 최저가가 더 낮아지더라도 확인되지 않은 권리 부담과 상가의 환금성 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다. 선순위 권리, 점유자별 임대차, 건축물 위반사항 및 19개 호실 전체의 시장가치를 확인한 후에야 실질취득원가와 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
