대전지방법원 2024타경6298. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 경매 대상 주소는 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 1층 103호입니다. 감정 이용상태에는 제1층 103호 외 18개호가 포함돼 일반음식점·여행사무소·사무실· 세탁실·세탁소·옷수선집과 공실이 혼재하며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 따라서 1개 호실 실거래와 사건 전체 감정가·최저가를 단순히 같은 물건의 가격처럼 비교해서는 안 됩니다.
권리상 핵심은 2017.03.08. 주식회사건강건설의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 동건종합건설주식회사 근저당권들과 국의 압류, 2024.05.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2014년 설정 근저당 등 일부 선행 등기는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6298 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 1층103호 (봉명동, 사이언스타운주상복합) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 일반음식점·여행사무소·사무실·세탁실·세탁소·옷수선집·공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 · 35층 건물 중 제1층 제103호 외 18개호 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,964,000,000원 / 1,374,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 2,780,967,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.03.08. 설정된 주식회사건강건설 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 동건종합건설주식회사의 500,000,000원·1,000,000,000원·1,000,000,000원· 1,000,000,000원 근저당권과 2024.02.16. 국의 압류, 2024.05.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 미상 1명이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승민(일식 어선재) | 103,104,106,107,108,109호 | 2022-09-02 | 100,000,000원 | 6,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정(쿠루지오여행사) | 111호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우석균 | - | 2023-09-22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광석(식당 도담) | 115,116,117,118,119호 | 2017-08-24 | 10,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서경호(세탁실) | 121호 | 2017-09-21 | 15,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이승민·우석균·이광석·서경호는 전입일이 말소기준권리인 2017.03.08.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 김은정은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유자의 계약관계가 보완되기 전까지 이를 확정적인 최종 인수 0원으로 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 1,785.5%, 그러나 단순 비교 금지
SCIENCETOWN의 최근 12개월 실거래 표본은 1건이며, 2026.05. 전용 35.13㎡·6층이 77,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 77,000,000원이고, 제공된 비교값상 현재 최저매각가 1,374,800,000원은 최근 12개월 평균의 1,785.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.13㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 37.9775㎡ 기준 매칭 | 1건 | 77,000,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.3회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건은 1회 유찰 상태이므로 근린시설·일괄매각의 환금성과 개별 호실별 가치 차이를 따로 확인한 뒤 응찰가를 산정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,374,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,148,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사건강건설 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 500,000,000원 | 158,652,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 4,700,000,000원 중 1,358,652,000원이 배당되고 3,341,348,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,374,800,000원 | 1,358,652,000원 | 3,341,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 962,359,999원 | 950,336,399원 | 3,749,663,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 673,651,999원 | 664,515,479원 | 4,035,484,521원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근, 유성온천관광특구 내 근린상가·위락 및 유흥시설·숙박시설·주상복합아파트·오피스텔이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장·지하철역·시외버스 및 고속버스터미널이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하고, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다.
- 공시지가. 5,078,000원/㎡, 토지면적 5,277.1㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으나 기호(1)은 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설 일괄매각이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%로 나타나 개별 호실 가치와 임대수익 구조를 따로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 김은정의 전입일·보증금·계약관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 감정 이용상태는 제103호 외 18개호로 구성돼 있으므로 각 호별 현황·점유·면적·가격 배분을 원본에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록1의 공개공지훼손 등 위반사항과 시정 여부·행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문 확인. 325,940,000원 유치권 신고는 부존재 판결 확정으로 정리됐지만 판결 범위와 확정 여부를 원문으로 다시 대조하세요.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 실거래 77,000,000원은 개별 35.13㎡ 호실 1건인 반면 사건 가격은 일괄매각 금액입니다. 1,785.5% 수치만으로 응찰가를 계산하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰, 다음 시나리오는 962,359,999원, 이후 673,651,999원입니다. 가격이 낮아져도 개별 호실별 가치·점유·위반사항 검증이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “등기보다 물건 구조와 가격 검증이 어렵다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 담보권과 압류가 소멸하며, 거액의 유치권 신고도 부존재 판결 확정으로 정리됐다는 장점이 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 곧바로 안전형 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 전입일·보증금 미상의 점유자가 있고, 목록1은 위반건축물이며, 사건은 여러 호실의 일괄매각입니다. 최근 실거래 표본도 1건뿐이고 그 가격은 개별 호실 기준이라 사건 전체 최저가와 직접 비교하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 4.3회까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 각 호실의 실질가치·임대관계·위반사항을 얼마나 정확히 분해해서 검증하느냐에 있습니다.
