226,100,000원
대전지방법원 2024타경6298. 대전 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 1층 111호 근린시설입니다. 감정가는 323,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 226,100,000원입니다. 등기부상 2014.02.26. 동작신용협동조합 근저당은 이미 말소 처리돼 있고, 이 사건에서 계산된 말소기준권리는 2017.03.08. 주식회사건강건설의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 남아 있는 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유관계가 기재돼 있고, 특히 111호 김은정은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유관계가 해소되기 전까지는 실제 인수 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6298 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 1층111호 (봉명동,사이언스타운주상복합) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 35층 건물 중 1층 |
| 비교면적 | 37.58㎡ |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,780,967,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정 이용상태 | 일반음식점·여행사무소·사무실·세탁실·세탁소·옷수선집·공실 혼재 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.03.08. 을구 2번 주식회사건강건설 근저당권입니다. 2019.07.29.·2021.05.17.·2022.12.05. 동건종합건설주식회사 근저당과 2024.02.16. 국 압류, 2024.05.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 111호 미상정보가 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승민(일식 어선재) | 103,104,106,107,108,109호 | 100,000,000원 / 6,600,000원 | 2022.09.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정(쿠루지오여행사) | 111호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우석균 | 미상 | 미상 / 미상 | 2023.09.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광석(식당 도담) | 115,116,117,118,119호 | 10,000,000원 / 2,500,000원 | 2017.08.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서경호(세탁실) | 121호 | 15,000,000원 / 미상 | 2017.09.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일인 2017.03.08. 뒤에 전입한 이승민·우석균·이광석·서경호는 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 김은정 관련 기록은 현황조사에서 111호 여행사, 매각물건명세서에서 주거 점유로 각각 확인되지만 전입일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 부분이 현재 권리분석에서 가장 중요한 미확정 요소입니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래의 293.6%
SCIENCETOWN의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026.05. 전용 35.13㎡, 6층이 77,000,000원에 거래됐고, 이 값이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 표본이 한 건뿐이라는 한계는 있지만, 현재 최저가 226,100,000원은 그 평균의 293.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.13㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.58㎡ 매칭 | 1건 | 77,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사건강건설 | 1,200,000,000원 | 222,134,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,200,000,000원 중 예상 배당액은 222,134,600원, 미배당은 3,977,865,400원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 111호 김은정의 대항력·보증금 미상 위험은 이 배당모형과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 채권 미배당은 매우 크다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 226,100,000원 | 222,134,600원 | 3,977,865,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 4,044,745,780원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 4,091,562,046원 | 0원* |
* 배당모형상 인수액. 111호 김은정의 전입일·보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부를 확정하는 수치가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근, 유성온천관광특구 내 근린상가·위락 및 유흥시설·숙박시설·주상복합아파트·오피스텔이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장·지하철역·시외버스 및 고속버스터미널이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 35층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 상권 성격. 일반음식점·여행사무소·사무실·세탁 관련 시설·옷수선집과 공실이 함께 확인되는 근린상가군입니다.
- 위반건축물 확인. 감정요항표에는 기호(1)이 공개공지훼손 등으로 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 경매 환금성. SCIENCETOWN 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 111호 김은정 점유부터 확정. 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 매칭 실거래 평균 77,000,000원의 293.6%입니다. 70% 유찰가라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 수. 최근 매칭 거래가 1건뿐이므로 상가의 위치·전면성·전용면적·임대수익 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 현황조사에는 보증금·월세·점유호수가 서로 다른 여러 영업자가 확인됩니다. 해당 경매 대상과 실제 점유 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 위반건축물 범위. 감정요항표상 기호(1) 위반건축물 기재가 있으므로 해당 기호가 어느 호에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 배당도 시나리오상 0원으로 계산돼 있으므로 배당요구·채권관계 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 시세와 임차권이 먼저다”
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 323,000,000원에서 226,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 매칭 실거래는 77,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 평균의 293.6%입니다. 가격만으로도 보수적 판단이 필요합니다.
권리 역시 “후순위 등기가 소멸한다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 111호 김은정의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만 이 미상 임차관계가 해소되기 전에는 실제 취득부담을 226,100,000원으로 확정할 수도 없습니다. 등기 정리는 가능하지만, 가격은 최근 거래보다 크게 높고 임차권도 미확정. 현 단계의 핵심은 추가 할인 기대보다 먼저 111호 점유관계를 확정하고 가격 근거를 다시 검증하는 것입니다.
