대전지방법원 2024타경8362. 유성구 덕명동 베네디또빌 1층 101호, 대상면적 77.98㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택으로, 방3·거실·주방및식당·욕실2·드레스룸·발코니·현관 등의 구조가 기재돼 있습니다. 사용승인일은 2022.12.27이고 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층입니다.
권리분석의 기준점은 2022.12.30 설정된 한밭새마을금고 근저당권 322,800,000원입니다. 이후의 송일영 근저당, 주식회사우리개발 근저당, 주식회사 디에이치건설·신용보증기금·대전신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.29 설정된 구유경 근저당 60,000,000원은 2023.06.15 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경8362 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명로16번길 6-5, 1층101호 (덕명동,베네디또빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 77.98㎡ |
| 소유자 | 정병식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 148,862,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 1,877,887,118원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 322,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
말소기준권리 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 송일영의 260,000,000원 근저당과 주식회사우리개발의 100,000,000원 근저당, 세 건의 가압류는 현재 최저가 기준 배당재원으로는 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은심 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구선회 | 2024.08.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주연주 | 2023.12.28 | 35,000,000원 | 1,400,000원 | 2024.08.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 동거인 유진주 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 거주불명자 송연정 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
다섯 명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.12.30 이후입니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 주연주는 보증금 35,000,000원·월세 1,400,000원으로 신고돼 있고 2024.08.12 배당요구를 했습니다. 이은심도 2024.10.30 배당요구를 했지만 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 148,862,000원으로 감정가 434,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이나 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
베네디또빌은 총 6세대이고 사용승인일은 2022.12.27입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.9회, 낙찰률은 5.56으로 제시돼 있습니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰된 만큼, 가격을 평가할 때는 감정가가 아니라 실제 주변 다세대 거래와 개별 호수의 상태·임대수익 등을 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,884,068원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 322,800,000원 | 145,977,932원 |
| 2. 근저당 · 송일영 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리개발 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디에이치건설 | 15,850,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 8,721,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 47,525,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 754,896,000원, 예상 채권자 배당액은 145,977,932원이며 미배당액은 608,918,068원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,884,068원으로 추정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 한밭대학교 북측 인근. 단독주택·주거나지·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.12.27 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측·북측으로 폭 약 10M 내외 포장도로, 서측으로 폭 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 394.6㎡, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 베네디또빌은 총 6세대이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.9회로 제시돼 있습니다. 개별 다세대의 실거래 가격 자료가 없어 매각가 검증은 별도로 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 현재 최저가 148,862,000원이 주변 동일·유사 다세대 거래 대비 실제로 저렴한지 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이은심·구선회·주연주·동거인 유진주·거주불명자 송연정의 현재 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주연주 외 점유자의 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다. 다만 전입일은 모두 말소기준 이후입니다.
- 명도비용. 권리 인수 0원과 별도로 다수 점유자에 대한 인도·협의 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 한밭새마을금고도 채권최고액 전액을 배당받지 못하며, 후순위 권리자는 배당이 없습니다. 미배당액 자체는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 및 시세 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 한밭새마을금고의 2022.12.30 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 5명의 전입도 모두 그 이후여서 대항력은 없으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 3회 유찰과 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 실거래 비교가격이 없는 상황에서 현재 실질취득액 148,862,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없기 때문입니다. 여기에 6세대 다세대주택, 다수 점유자, 평균 2.9회의 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성과 명도는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
