대전지방법원 2024타경8362. 대전 유성구 덕명동 한밭대학교 북측 인근에 위치한 베네디또빌 1층 101호입니다. 2022년 사용승인을 받은 총 6세대 규모의 다세대주택으로, 소유자 정병식 명의의 건물에 한밭새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 후순위 근저당과 가압류가 잇따라 등기됐습니다. 한밭새마을금고가 신청한 임의경매는 4회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 감정가의 24.01%입니다.

이 사건의 중요한 특징은 채권자들의 거액 미배당과 매수인의 인수 부담이 서로 다르다는 점입니다. 현재 최저가로 매각된다면 배당표상 채권자 미배당은 652,951,842원이지만, 이 금액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 점유와 명도, 소액임차인 우선배당 가능성, 낙찰가격의 시장 적정성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준권리는 2022.12.30 접수된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 322,800,000원이며, 이 권리 자체와 이후 설정된 송일영 근저당권 260,000,000원, 주식회사우리개발 근저당권 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

주식회사 디에이치건설, 신용보증기금, 대전신용보증재단의 가압류도 모두 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 구유경 명의의 60,000,000원 근저당권은 2023.06.15 이미 말소돼 현재 존속하는 담보권으로 계산하지 않습니다. 따라서 확인된 등기권리 자체에서 매수인이 인수할 후순위 담보채무는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

전입·점유 조사에는 이은심, 구선회, 주연주, 동거인 유진주, 거주불명자 송연정 등 총 5명이 등장합니다. 이 가운데 동거인과 거주불명자는 독립된 임대차계약 당사자로 확정할 수 없으므로, 5명 모두를 별도 보증금 채권자로 합산해서는 안 됩니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2022.12.30 이후입니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로 하면 이들의 임차권은 선순위 대항력을 갖지 않는 것으로 판단됩니다. 다만 실제 점유·인도 관계와 임대차계약의 범위, 확정일자 및 배당자격은 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.

대항력 배지는 2022.12.30 말소기준일과 각 전입일의 선후관계 및 확인된 권리판정에 따른 것입니다. 우선변제 배지는 확정일자와 배당자격이 확인되지 않았음을 뜻합니다. 승계 배지는 보증기관의 대위·승계신고로 분류된 사람이 없음을 뜻합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 시장가격은 다르다

현재 최저매각가 104,203,000원은 감정가 434,000,000원의 약 24.01%입니다. 감정가에서 크게 낮아졌다는 사실 자체는 명확합니다. 다만 같은 건물 또는 유사 다세대주택의 최근 실거래를 기준으로 한 가격 검증이 이루어지지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

베네디또빌은 총 6세대 규모이며, 같은 건물의 경매 관련 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 본건은 그보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 이는 감정가 대비 가격이 내려온 배경으로 참고할 수 있지만, 개별 유찰 사유나 적정 시장가치를 직접 증명하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,203,000원 가정)

예상배당은 등기상 채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,258,842원은 추정치이며, 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오

등기상 후순위 권리가 모두 소멸하고 확인된 임차인의 전입일이 말소기준권리 이후라는 판단이 유지된다면, 각 회차에서 매수인 권리 인수 추정액은 0원입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득금액은 104,203,000원으로 계산됩니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등 별도 지출을 제외한 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지현황 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 한밭대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 주거나지, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.12.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 다세대주택입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방설비와 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
• 도로와 토지. 건물 부지는 평지의 사다리형 토지입니다. 동측·북측 약 10m 내외 포장도로와 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 덕명지구 지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 6세대 규모의 소형 다세대주택으로 대규모 아파트단지에 비해 거래사례 확보와 매도 시 수요층 확인이 중요합니다. 특히 본건은 4회 유찰 상태이므로, 매도 가능가격과 거래기간을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 점유자 현장확인. 주연주·이은심·구선회와 동거인·거주불명자의 관계를 확인하고, 실제 거주자, 임대차계약 당사자, 점유 범위를 구분해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 주연주 보증금 35,000,000원과 월세 1,400,000원의 실제 계약조건, 계약기간, 점유관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 우선변제 검증. 확정일자와 소액임차인 최우선변제 자격을 확인해야 합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 우선배당이 발생할 수 있습니다.
• 말소기준권리 확인. 한밭새마을금고의 2022.12.30 근저당권과 이후 근저당·가압류의 등기 순위를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 채권 및 공동담보 확인. 신청 청구금액 1,877,887,118원, 근저당 채권최고액과 다른 담보권들의 공동담보 관계 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 베네디또빌 및 주변 유사 다세대주택의 면적·층·준공연도별 최근 거래를 조사하고, 104,203,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인해야 합니다.
• 명도·체납관리비. 실제 점유 상황, 인도 가능 여부, 미납 공용관리비와 건물 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 매각기일 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

대전 베네디또빌 101호는 감정가 434,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 104,203,000원이 된 물건입니다. 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리 소멸이 명확한 것과 좋은 낙찰가격은 별개의 문제입니다. 전입·점유 관련 5명의 실제 관계와 명도 부담이 남아 있고, 주연주의 보증금 및 다른 점유자들의 임대차조건, 우선변제 자격도 확인해야 합니다. 더구나 총 6세대 다세대주택이 4회 유찰됐다는 사실은 가격과 환금성을 신중히 검토할 이유가 됩니다.

최근 실거래를 통한 시세 검증이 이루어지기 전에는 104,203,000원이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 종합하면 등기권리 인수 부담은 낮지만, 점유·환금성·가격 적정성은 추가 검증이 필요한 신중검토형 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리조건부 양호, 가격판단 보류입니다.