대전지방법원 2024타경8362. 대전광역시 유성구 덕명동 베네디또빌 1층 102호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 413,000,000원이고 현재 최저매각가는 99,161,000원으로, 4회 유찰을 거쳤습니다. 사건 청구액은 1,877,887,118원입니다.

등기상 핵심은 2022년 12월 30일 설정된 한밭새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 근저당권과 전세권, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도는 별개입니다. 현황조사상 여러 명의 전입·점유 관련 기록이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있어, 권리관계만 보고 명도까지 간단하다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 구유경의 근저당권 60,000,000원, 박혜숙의 전세권 40,000,000원, 송일영의 근저당권 260,000,000원, 주식회사우리개발의 근저당권 100,000,000원은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정도 같은 기준에 따라 소멸 예정으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 보증금 미상 4명, 원본 확인 필수

현황조사와 문건접수 기록에서 점유·전입 관련자 5명이 확인됩니다. 제공된 조사상 전입일은 모두 말소기준권리일인 2022.12.30 이후로 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 미상인 경우 임대차관계와 배당 여부를 추정해서 확정해서는 안 됩니다.

* 대항력 표시는 제공된 조사상 전입일이 말소기준권리일 이후라는 판단을 따른 것입니다. 보증금·확정일자·점유 상태 및 우선변제 여부는 원본 자료와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 99,161,000원으로 감정가 413,000,000원의 약 24.0%입니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 3.3회이고 본건은 4회 유찰 상태입니다. 가격이 감정가에서 크게 낮아졌다는 점은 확인되지만, 이것만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

베네디또빌은 사용승인일이 2022.12.27인 다세대주택이며, 단지 규모는 6세대로 확인됩니다. 다만 비교 가능한 동일면적 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가와 최신 거래가격을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰가격의 참고 지표일 뿐, 시세 대비 저렴함을 입증하는 근거가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,161,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,184,898원을 제외한 96,976,102원이 한밭새마을금고에 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 채권은 배당액 0원이며, 배당 분석상 채권자 총 청구액 885,096,000원 중 788,119,898원이 미배당입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·최우선변제 등 구체적인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 소재 한밭대학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택과 주거나지, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 3층 건물이며, 사용승인일은 2022.12.27입니다. 위생·급배수·승강기·난방 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 사다리형이며, 동측·북측은 폭 약 10m 내외, 서측은 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 평가되었습니다.
• 물건 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유자의 사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 베네디또빌은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.3회이고 본건은 4회 유찰되었습니다. 동일면적 거래가격이 확인되지 않은 만큼 재매각 시 예상 매도가와 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 감정가 대비 최저가가 약 24.0%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일면적·유사 조건의 실거래와 실제 매도 가능 가격을 먼저 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 이은심·구선회·주연주·동거인 유진주·거주불명자 송연정의 현재 점유 여부와 실제 임대차관계를 확인하세요. 전입 기록만으로 현재 거주 여부나 인도 가능 시점을 확정할 수 없습니다.
• 보증금·확정일자. 보증금 미상인 관련자 4명의 임대차관계와 확정일자를 확인하세요. 주연주의 보증금 35,000,000원 및 월 차임 1,400,000원에 대해서도 확정일자와 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 한밭새마을금고의 말소기준 근저당권과 후순위 근저당·전세권·가압류의 실제 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
• 배당표 검증. 예상배당은 최저매각가 기준의 계산입니다. 실제 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 배당 순위에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 등기상 매수인 인수액이 0원으로 산정되더라도 점유자의 인도 협의, 인도명령 등 필요한 절차를 별도로 검토하세요.
• 응찰 상한. 예상 실질취득비용과 확인된 시세를 기준으로 응찰 상한을 정하세요. 점유관계와 비교 시세가 확인되기 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 보지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 확인할 것

대전지방법원 2024타경8362 베네디또빌 102호는 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 99,161,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 소멸과 명도 완료는 같은 의미가 아닙니다. 현황조사상 점유·전입 관련자가 5명이고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 4명입니다. 동일면적 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 경쟁력과 점유 위험은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 시세와 임대차관계가 검증된 뒤에야 입찰 여부와 상한을 판단할 수 있습니다.