대전지방법원 2024타경8362. 대전 유성구 덕명동 베네디또빌 1층 102호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 정병식이고, 2022.12.30. 소유권보존과 같은 날 한밭새마을금고의 채권최고액 336,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 구유경 근저당 60,000,000원, 박혜숙 전세권 40,000,000원, 송일영 근저당 260,000,000원, 주식회사우리개발 근저당 100,000,000원과 여러 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 자료상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원으로 계산됩니다.

이 사건의 핵심은 “유찰이 많으니 싸다”가 아닙니다. 현재 최저가는 141,659,000원으로 감정가 413,000,000원 대비 34% 수준이지만, 베네디또빌의 실거래 금액 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 대신 권리상 인수 여부, 다수의 전입·점유 관계, 그리고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·매각률 5.56%를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 모두 소멸

말소기준은 2022.12.30. 한밭새마을금고 근저당입니다. 이후의 구유경 근저당, 박혜숙 전세권, 송일영·주식회사우리개발 근저당, 주식회사 디에이치건설·송진아·신용보증기금·대전신용보증재단 관련 가압류, 경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 박혜숙의 전세권은 전세금 40,000,000원이고 2023.05.18. 설정돼 말소기준보다 뒤에 위치합니다.

② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 별개

현황조사와 문건접수에서 확인되는 점유·임차 관련자는 5명입니다. 모두 전입일이 2022.12.30. 말소기준보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이은심·구선회·동거인 유진주·거주불명자 송연정은 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자도 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 413,000,000원이고 현재 최저매각가는 141,659,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 99,161,300원, 5회 유찰 시 69,412,910원입니다.

하지만 이 자료에는 베네디또빌의 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.9회, 매각률이 5.56%로 나타나며, 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 가격 할인폭은 크지만 시장 환금성 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 885,096,000원 중 138,875,774원이 배당되고, 746,220,226원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 한밭대학교 북측 인근으로, 단독주택·주거나지·아파트 단지·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 사용승인일은 2022.12.27입니다. 승강기·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 동측·북측으로 폭 약 10M 내외 포장도로, 서측으로 폭 약 6M 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지, 공동주택용 부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,228,000원/㎡이며 토지면적은 394.6㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 베네디또빌은 6세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 매각률 5.56%입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 실제 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 현재 최저가가 감정가 34% 수준이어도 실제 실거래가와 비교되지 않았으므로 주변 다세대 거래가격을 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 현황조사상 여러 전입·점유 관련자가 확인됩니다. 현재 실제 거주자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 보증금 미상자. 이은심·구선회·동거인 유진주·거주불명자 송연정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약관계 확인이 필요합니다.
• 주연주 임대관계. 보증금 35,000,000원·월세 1,400,000원, 배당요구일 2024.08.12로 확인됩니다. 전입은 말소기준 이후입니다.
• 후순위 권리. 박혜숙 전세권 40,000,000원을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
• 배당 미달. 현재 회차 기준 채권 미배당이 746,220,226원으로 크지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수금액을 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 가격과 점유”

이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2022.12.30. 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 거액 미배당을 낙찰자가 떠안는 사건으로 볼 자료는 없습니다.

반면 가격과 점유는 보수적으로 봐야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 141,659,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 “34%이니 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 여기에 현황조사상 5명의 점유·임차 관련자가 나타나고 일부 보증금이 확인되지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유관계는 확인 필요. 이 세 문장이 대전 베네디또빌 102호의 핵심입니다.