제주지방법원 2025타경1137. 제주 애월읍 곽지리 378-10의 집합건물 지하1층101호로, 현장에서는 C 3101, 대상 건물은 제주29애월풀빌라로 표시돼 있습니다. 소유자는 주식회사레저가온이고, 2024.02.15. 포항제일새마을금고가 채권최고액 547,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매에서 말소기준권리입니다.
그 뒤 국·보성군·제주특별자치도의 압류 3건과 포항제일새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권 청구액은 703,310,940원이고, 현재 최저가 115,500,000원을 기준으로는 집행비용을 제외한 113,083,000원만 근저당권자에게 배당돼 큰 미배당이 남습니다. 그러나 그 미배당은 곧바로 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지하1층101호 (현장표시 C 3101) |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) · 대상 건물 현장표시 제주29애월풀빌라 |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항제일새마을금고 / 703,310,940원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 547,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 위반건축물 표시 | 대상 건물 건축물대장상 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 현재 배당 시나리오 기준 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미배당만 커진다
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저가 115,500,000원, 감정가의 70.0%입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 80,850,000원, 3회 유찰 시 56,595,000원으로 낮아집니다. 다만 실거래 비교 없이 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 434,117,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 468,205,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 492,023,710원 | 0원 |
근저당 채권최고액은 모든 회차에서 매각대금보다 훨씬 큽니다. 그래서 유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 434,117,000원 → 468,205,300원 → 492,023,710원으로 증가합니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,417,000원 |
| 2. 근저당 · 포항제일새마을금고 | 547,200,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 113,083,000원이 배당되고 434,117,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 용도. 사건상 물건종류는 기타 집합건물이며, 현장표시는 C 3101, 대상 건물 표시는 제주29애월풀빌라입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,430㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·자루형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 지역·지구. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 경관보전지구5등급, 가축사육제한구역, 계획관리지역에 포함되고 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 대상 건물 건축물대장에 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축 사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조합니다.
- 위반건축물 범위 확인. 건축물대장상 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축 표시와 본건 지하1층101호(C 3101)의 관계를 현장·건축물대장 원본으로 확인합니다.
- 세금 배당 확인. 국·보성군·제주특별자치도 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 근저당 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 포항제일새마을금고 근저당은 곽지리 378-10 지하1층102호도 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본에서 확인합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70.0%지만, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래사례와 현장 이용상태를 별도로 확인합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명세서상 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 현재 최저가 115,500,000원이 감정가 165,000,000원의 70.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 대상 건물이 건축물대장상 숙박시설 90㎡ 무단증축 위반건축물로 표시돼 있다는 점이 이 물건의 핵심 변수입니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 건축물 현황과 가격 적정성 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
