제주지방법원 2025타경1137. 제주시 애월읍 곽지리 378-10, 현장표시 ‘제주29애월풀빌라’의 지하1층103호, 현장표시 C 3103입니다. 소유자는 주식회사레저가온이고, 2024년 2월 15일 포항제일새마을금고가 채권최고액 296,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며 이후 순천세무서장 압류, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 대상 건물이 건축물대장상 위반건축물이며, 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축이라고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 ‘1회 유찰된 70% 물건’으로 접근하기보다 위반 부분의 실제 상태와 이용 영향을 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시 : 제주29애월풀빌라) 지하1층103호 (현장표시 : C 3103) |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 | 기타 · 대상 건물 현장표시 제주29애월풀빌라 · 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 포항제일새마을금고 |
| 청구금액 | 703,310,940원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.15. 을구 9번 근저당권 · 포항제일새마을금고 · 채권최고액 296,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 현재 말소기준은 2024년 2월 15일 포항제일새마을금고 근저당이며, 그 뒤에 설정된 국세 압류·경매개시결정·제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 115,500,000원으로 1회 유찰·감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 80,850,000원(49%), 3회 유찰 시 56,595,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 현재 가격을 실제 거래 시세와 직접 비교할 근거 대신, 이 사건에서는 권리 인수 0원과 위반건축물 90㎡ 무단증축이라는 물건 자체 조건을 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 위반 부분이 이용·처분에 미치는 영향을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 포항제일새마을금고 | 296,400,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 포항제일새마을금고 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 183,317,000원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 183,317,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 217,405,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 241,223,710원 | 0원 |
④ 토지·이용 조건과 물건 하자
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 1,430㎡, 완경사·자루형, 중로한면 조건입니다.
- 공시지가. 262,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 경관보전지구5등급, 가축사육제한구역, 계획관리지역에 포함되고 생태계보전지구4-1등급·5등급에 저촉됩니다.
- 현장표시. 대상 건물은 ‘제주29애월풀빌라’, 본 호실은 ‘C 3103’으로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인·범위 확인. 건축과-58200호로 기재된 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축의 위치와 현재 상태를 건축물대장·현장과 대조하세요.
- 본 호실과 위반 부분의 관계 확인. 경매 대상은 지하1층103호, 현장표시 C 3103이므로 건물 전체 위반 부분이 본 호실 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 현장표시 대조. 등기상 지하1층103호와 현장표시 C 3103이 실제로 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부를 대조하세요.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나 입찰 직전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
- 가격은 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 위반건축물이라는 물건 리스크를 함께 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 변수다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 포항제일새마을금고 근저당 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 권리만으로 내리면 안 됩니다. 대상 건물에는 1층 숙박시설 90㎡ 무단증축이 건축물대장상 위반건축물로 명시돼 있고, 물건은 현장표시 ‘제주29애월풀빌라’의 C 3103입니다. 현재 최저가가 115,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 이 위반 상태가 실제 이용과 처분에 미치는 영향입니다. 권리 인수는 0원, 물건 하자는 반드시 현장 확인. 이 사건의 판단 기준은 여기에 있습니다.
