제주지방법원 2025타경1137. 제주 애월읍 곽지리 378-10, 현장표시 ‘제주29애월풀빌라’의 지하1층102호이며 현장표시는 C 3102입니다. 현재 소유자는 주식회사레저가온입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 547,200,000원입니다. 이 권리 이후의 국·보성군·제주특별자치도 압류와 2025.04.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 나주신용협동조합·박경하·남광주농업협동조합·김현실의 근저당과 김현실의 가등기, 이경익·주식회사천일개발의 가압류, 신한자산신탁주식회사의 신탁 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심은 과거 권리보다 말소기준권리 이후의 세금 압류와 실제 배당순위, 그리고 물건 자체의 위반건축물 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (현장표시 : 제주29애월풀빌라) 지하1층102호 (현장표시 : C 3102) |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 5411 |
| 용도 | 기타 · 현장표시 제주29애월풀빌라 |
| 소유자 | 주식회사레저가온 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 703,310,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 115,500,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액은 최저매각가와 같은 115,500,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 이 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 물건의 법적·물리적 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 434,117,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 468,205,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 492,023,710원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 포항제일새마을금고 | 547,200,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 포항제일새마을금고 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 434,117,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·규제 메모
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,430.0㎡, 토지이용상황 상업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 공시지가는 262,000원/㎡입니다.
- 지형·도로. 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·경관보전지구5등급·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함되고, 생태계보전지구4-1등급·생태계보전지구5등급에 저촉됩니다.
- 현장표시. 대상 건물은 현장에서 제주29애월풀빌라로 표시되고, 본건 호수는 C 3102로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 배당 확인. 국·보성군·제주특별자치도 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 원본 확인. 건축물대장상 1층 철근콘크리트구조 숙박시설 90㎡ 무단증축 기재가 본건 가치·이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 호수 대조. 등기상 지하1층102호와 현장표시 C 3102가 동일한 목적물인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 포항제일새마을금고 근저당은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지하1층101호와 공동담보로 기재되어 있어 공동담보 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 시세 비교 수치가 없으므로 할인율 자체를 시장가치로 오인하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘세금·건축물 상태’가 핵심
이 사건은 임차인과 명시 인수권리, 법정지상권이 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 말소기준권리인 2024.02.15. 포항제일새마을금고 근저당 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 세금 압류 3건의 당해세 가능성과 건축물대장상 위반건축물 기재는 별개의 확인 과제입니다.
현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 동일 조건의 실거래 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 단순하지만, 세금 배당과 위반건축물의 실체를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
