제주지방법원 2025타경1175. 서귀포시 성산읍 수산리 264-5 소재 물건으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 다만 감정 이용상태에는 일련번호(2)가 일반건축물대장상 단독주택(변소)이면서 실제로 변소로 이용되고, 일련번호(4)는 단독주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 여기에 목록6 창고, 제시외 창고, 매각제외 저장고까지 얽혀 있어 일반적인 공동주택 한 호를 낙찰받는 구조와는 성격이 다릅니다.

등기 권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.06.18 설정된 서귀포시축산업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024년부터 2025년까지 가압류 6건이 잇따라 설정됐고 2025.04.17 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당안에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 모두 소멸

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제시된 권리관계 기준으로 매수인이 승계하는 보증금이나 등기상 부담은 없습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 현장 및 관련 원본을 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다

감정가는 131,973,040원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 92,381,000원으로 감정가의 70%입니다. 이후 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 64,666,699원(49%), 3회 유찰 45,266,689원(34.3%)입니다.

하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않기 때문에 현재 92,381,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 특히 이 물건은 단순 주거 한 호가 아니라 토지·단독주택 이용 부분·변소·창고와 제시외 건물 문제가 함께 존재하므로, 일반 공동주택의 평형별 시세 비교 방식만으로 접근하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,381,000원 가정)

총 채권액 946,395,313원 중 채권자 배당은 90,318,142원, 미배당은 856,077,171원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 미배당액과 별개로 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 매각범위 — 권리보다 더 중요한 현장 쟁점

• 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물 6-1은 매각에 포함됩니다.
• 매각제외 건물. 목록6 건물 내부에 있는 판넬조 판넬지붕 단층 저장고 16.5㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 제시외 창고 경계. 제시외 건물 6-1 창고는 수산리 264-5, 264-2번지 양 지상에 소재하는 것으로 보이나, 정확한 위치와 경계는 지적측량이 필요합니다.
• 수목. 목록1 지상 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 현황. 목록1은 제시건물 부지로 일부 잔디와 밀감목이 식재돼 있고, 목록2는 변소, 목록6은 창고로 이용 중입니다.

⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항·토지정보 기준)

• 주위환경. 수산초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역에 따른 토지거래계약 허가구역으로 2024.11.15~2026.11.14 기간이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 160,200원/㎡이며 토지면적은 200.0㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 먼저. 최저가 92,381,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 토지·주택의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
• 지적측량 검토. 제시외 창고 6-1이 수산리 264-5와 264-2 양 지상에 걸친 것으로 보인다는 기재가 있어 경계 확인이 핵심입니다.
• 매각제외 저장고 구분. 목록6 내부의 판넬조 저장고 16.5㎡는 매각제외이므로, 포함되는 창고와 혼동하지 않아야 합니다.
• 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”

이 사건의 등기상 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2020.06.18 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 “70% 유찰 물건”으로 보면 안 됩니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태에는 단독주택·변소·창고가 함께 등장하고, 매각에 포함되는 제시외 창고와 제외되는 16.5㎡ 저장고가 별도로 존재합니다. 포함 창고의 위치·경계에는 지적측량 필요성까지 명시돼 있습니다. 게다가 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있으므로 가격 메리트 역시 아직 확정할 수 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 승부처는 매각범위와 현황 확인입니다.