제주지방법원 2025타경1175. 서귀포시 성산읍 수산리 264-1 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 내용상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 별도의 변소 건물도 포함됩니다. 토지는 674.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다.
권리의 기준점은 2021.04.14. 설정된 성산일출봉농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 서귀포시축산업협동조합 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정이 이어지지만, 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1175 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 264-1 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 서성일로1047번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 · 별도 변소 이용 건물 포함 |
| 토지 | 674.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한호진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 554,162,660원 / 387,914,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 149,265,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
2021.04.14. 성산일출봉농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.06.22. 서귀포시축산업협동조합 근저당권, 2024년 이후의 가압류 6건, 경매개시결정 2건, 제주특별자치도 압류는 모두 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가 554,162,660원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 387,914,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 271,539,800원(49%), 그다음은 190,077,860원(34.3%)입니다.
하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지 674.0㎡와 단독주택, 제시외 건물, 조경수·과수목, 다락까지 일괄평가된 물건이라 단순한 감정가 할인율만으로 주거용 집합건물처럼 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,230,796원 |
| 1. 근저당 · 성산일출봉농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서귀포시축산업협동조합 | 204,000,000원 | 141,683,204원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 183,560,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 80,051,280원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성산일출봉농업협동조합 | 31,321,477원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 298,926,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 27,566,952원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 성산일출봉농업협동조합 | 120,968,626원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 1,186,395,313원 가운데 381,683,204원이 배당되고, 804,712,109원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·전·과수원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일련번호(4)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층의 단독주택으로 이용 중이며, 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 냉방설비가 있습니다.
- 부속 건물. 일련번호(2)는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로 일반건축물대장상 단독주택(변소), 실제 변소로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 목록3 지상의 조경수·과수목이 매각에 포함되고, 목록4 건물 상부 다락도 건물에 포함해 평가되었습니다.
- 토지 현황. 목록3은 제시건물의 부지이며 일부 지상에 밀감목·조경수·잔디·텃밭·돌담이 소재합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 152,100원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주자·점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택·변소·제시외 건물·다락·조경수·과수목의 위치와 실제 상태를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 387,914,000원이 감정가의 70%라는 점과 시장가가 저렴하다는 판단은 별개입니다. 인근 단독주택·토지 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 각종 제한구역, 토지거래계약 허가구역이 실제 이용·증축·매매에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 804,712,109원 발생하더라도 현재 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장이 답한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.14. 성산일출봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현장입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세 대비 저평가라고 말할 수 없습니다. 토지 674.0㎡와 단독주택, 제시외 건물, 다락, 조경수·과수목까지 일괄매각되고 여러 토지이용 제한도 존재합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 현장 가치와 인근 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
