대전지방법원 2025타경503601. 대전 서구 탄방동 둔산쇼핑전자타운 5층 553호로, 공부상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 오순식이며 2020년 11월 30일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2020년 12월 3일 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 10월 20일 접수된 사단법인 둔산전자타운의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면은 권리보다 단순하지 않습니다. 감정가 42,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 29,400,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 또는 인근 근린시설의 실거래 비교값이 없으므로 “30% 떨어졌으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 해당 건물은 1994년 사용승인된 상업용 집합건물이고 승강기 일부가 미가동 상태로 조사돼, 실제 매수층과 환금성을 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층 553호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 도산로403번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 오순식 (2020.11.30. 임의경매로 인한 매각, 2020.12.03. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 29,400,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 둔산전자타운 / 12,444,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 등기부에는 과거 가처분·가압류·압류·근저당 및 과거 경매개시결정이 다수 있었지만, 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2025년 10월 20일의 강제경매개시결정이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 29,400,000원이 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 29,400,000원으로 감정가 42,000,000원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 데이터상 20,580,000원(49%), 3회 유찰 시에는 14,406,000원(34.3%) 수준으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 29,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 20,580,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 14,406,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 929,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 사단법인 둔산전자타운 | 12,444,028원 | 12,444,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,026,772원 |
현재 최저가 29,400,000원 가정 시 신청채권자 청구금액 12,444,028원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 16,026,772원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 탄방동 소재 용문역 북측 인근의 둔산쇼핑전자타운입니다. 주위에는 근린생활시설, 상가주택, 다가구·다세대주택 및 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 용문역 및 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층이며 사용승인일은 1994.06.30입니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 있으나 승강기는 일부 미가동 상태입니다.
- 토지·도로. 토지는 2,743.6㎡, 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 북동측·북서측 소로와 남동측 세로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 시장에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 비교 실거래가 없는 근린시설이므로 현재 최저가 29,400,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 인근 동일 건물·동일 층 매물과 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점포 위치와 동선. 5층 553호의 실제 위치, 에스컬레이터·승강기 접근성, 유동인구와 영업동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정평가에 승강기 일부 미가동 상태가 기재돼 있습니다. 고층 상가의 접근성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
- 임대 상태 확인. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용 관계와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·상가 운영비. 집합상가 특성상 체납 관리비 및 공용부분 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장형”
이 물건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 현재 남은 근저당·압류가 없고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 12,444,028원도 현재 최저가 29,400,000원 가정에서 전액 배당됩니다. 반면 가격 판단은 정반대입니다. 실거래 비교자료가 없고, 용도가 근린생활시설이며, 건물은 1994년 사용승인, 승강기 일부 미가동 상태입니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 상권과 매수수요를 확인하는 것이 우선입니다.
