대전지방법원 2025타경503601. 대전 서구 탄방동 둔산쇼핑전자타운 5층 554호, 공부상 근린생활시설입니다. 감정가 18,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 12,600,000원입니다. 현 소유자는 오순식이며 2020.12.03. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 사단법인 둔산전자타운이 신청한 강제경매로, 청구액은 12,444,028원입니다.
등기 이력을 길게 보면 과거 가압류·가처분·근저당·경매가 여러 차례 있었지만, 이들 대부분은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건의 기준 권리는 2025.10.20. 접수된 갑구 23번 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션은 낙찰자가 별도로 떠안을 금액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이라, 점유·임차 관계까지 등기만으로 안전하다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층 554호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 도산로403번길 21 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 · 사용승인일 1994.06.30. |
| 소유자 | 오순식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 18,000,000원 / 12,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 둔산전자타운 / 12,444,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 기준은 강제경매개시결정
현재 등기사항 기준으로 근저당권과 압류가 별도로 남아 있지 않고, 과거의 가처분·가압류·근저당·종전 경매등기는 해제·말소 또는 종전 경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 이번 사건에서는 2025.10.20. 갑구 23번 강제경매개시결정이 기준 권리로 선언돼 있으며, 해당 경매개시결정 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저가 12,600,000원은 감정가 18,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실과 시장가보다 30% 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 12,600,000원 | 470,828원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 8,820,000원 | 4,182,788원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 6,174,000원 | 6,781,160원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 이 표는 어디까지나 채권 미배당이 어떻게 커지는지 보여주는 시나리오입니다. 실거래 시장가격이 없으므로 8,820,000원이나 6,174,000원이 실제 시장가보다 싸다고 미리 결론내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 626,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 사단법인 둔산전자타운 | 12,444,028원 | 11,973,200원 |
| 미배당 | - | 470,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 12,600,000원 매각을 가정하면 집행비용 626,800원을 제외한 11,973,200원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 470,828원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 임차·명도 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’을 0으로 읽지 않는다
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정요항표의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 자료도 없지만, 반대로 실제 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정할 자료도 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 탄방동 소재 용문역 북측 인근의 둔산쇼핑전자타운으로, 주변에는 근린생활시설·상가주택·다가구·다세대주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 용문역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 1994.06.30.입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으나 승강기는 일부 미가동 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 2,743.6㎡, 지목 대, 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방형, 북동측·북서측 소로 및 남동측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시장, 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,958,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자, 사업자등록·임차 신고 및 대항력 가능성을 확인합니다.
- 시세는 현장에서 따로 확인. 현재 가격 12,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 승강기 상태. 일부 미가동 상태가 실제 5층 상가 이용성과 임대수요에 미치는 영향을 확인합니다.
- 공실·관리상태. 근린시설은 개별 호실의 영업동선과 실제 사용 여부가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 점유 확인’이 승부처
이 사건의 현재 등기 구조는 복잡해 보이는 과거 이력과 달리, 종전 가압류·가처분·근저당이 이미 정리돼 있고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 이 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가 18,000,000원이 한 차례 유찰돼 12,600,000원이 됐다는 사실만으로 가격 매력을 인정할 수는 없습니다. 근린시설의 실거래 비교가 없고 임대관계도 미상이기 때문입니다.
따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 사건”보다는 등기상 인수는 단순하지만 실제 점유와 시장가격을 직접 확인해야 하는 사건에 가깝습니다. 현재 회차에 참여한다면 핵심은 70%라는 할인율 자체가 아니라, 둔산쇼핑전자타운 5층 554호의 실제 공실·임대·상권·승강기 이용상태를 확인해 12,600,000원이 시장에서 납득 가능한 가격인지 검증하는 것입니다.
