대전지방법원 2025타경503601. 대전 서구 탄방동 ‘둔산쇼핑전자타운’ 5층 555호, 공부상 근린생활시설입니다. 현 소유자는 오순식으로 2020.11.30 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2025.10.20 사단법인 둔산전자타운의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기 요약상 근저당권 0건·압류 0건이며, 과거의 가압류·가처분·근저당권과 과거 경매개시결정들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
따라서 이번 사건의 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.10.20 강제경매개시결정이고, 제공된 배당 계산에서는 최저매각가 23,100,000원에 신청채권 12,444,028원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·임차관계는 입찰 전에 현황조사 및 매각물건명세서 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층 555호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 5층 · 사용승인일 1994.06.30 |
| 소유자 | 오순식 (2020.11.30 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 23,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사단법인 둔산전자타운 / 12,444,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 담보권은 없다
이 물건은 과거 여러 차례 근저당권·가압류·가처분과 경매가 얽혔지만, 해당 권리들은 현재 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2018.01.25 강제경매로 인한 매각, 2020.11.30 임의경매로 인한 매각을 거쳐 현재 소유자는 오순식이며, 이번 사건에서는 2025.10.20 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 현재 등기 요약상 근저당권과 압류는 모두 0건입니다.
② 가격·회차 — ‘70%’는 시세 할인율이 아니다
감정가는 33,000,000원, 현재 최저매각가는 23,100,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 시나리오는 16,169,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 11,318,999원입니다.
중요한 점은 이 할인율이 감정가 대비 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율은 아니라는 것입니다. 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없어 현재 최저가 23,100,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 23,100,000원 | 12,444,028원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 16,169,999원 | 12,444,028원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 11,318,999원 | 10,715,257원 | 1,728,771원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 23,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 815,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 사단법인 둔산전자타운 | 12,444,028원 | 12,444,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,840,172원 |
현재 최저매각가 23,100,000원에서는 집행비용 815,800원과 신청채권 12,444,028원이 반영된 뒤 소유자 교부 잔여가 9,840,172원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 탄방동 용문역 북측 인근의 둔산쇼핑전자타운으로, 주위에 근린생활시설·상가주택·다가구·다세대주택·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 용문역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 장방형 토지를 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 사용승인일은 1994.06.30입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으나 승강기 일부가 미가동 상태입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 소로, 남동측으로 세로와 각각 접합니다. 토지 특성은 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 토지계획. 제3종일반주거지역이며 시장에 포함되고, 소로2류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역 전부제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,958,000원/㎡, 토지면적 2,743.6㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도, 임대관계 미상, 승강기 일부 미가동 상태를 감안하면 아파트처럼 단순한 주거 실수요 시세로 접근하기보다 실제 영업·임대수요와 공실 상태를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 전입·사업자등록·임차보증금·확정일자 여부를 원문 서류와 현장에서 확인하세요.
- 승강기 상태. 승강기설비가 일부 미가동 상태로 기재돼 있으므로 실제 가동 여부와 관리·수선 관련 부담을 확인하세요.
- 상가 운영성. 공부상 근린생활시설이므로 현재 사용 상태, 공실 여부, 실제 임대 가능성과 관리비 수준을 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 3회 유찰 시 신청채권 미배당 1,728,771원이 발생하는 시나리오가 있지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권 미회수와 인수금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이번 사건은 현재 등기상 근저당권·압류가 없고 2025.10.20 강제경매개시결정이 말소기준이며, 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수 0원으로 정리되는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 현재 최저가는 23,100,000원으로 감정가 33,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세와 비교할 근거가 없는 상태에서 그 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 근린생활시설이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 승강기 일부 미가동 상태가 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·실제 상가 수요 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 할인율보다 실제 사용성과 환금성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
