대전지방법원 2025타경503711. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 1층 127호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 소유자 성하영은 2024.02.22 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 301,980,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 806,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 하나카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 국의 압류가 이어집니다. 제공된 권리분석상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 현 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘채권이 많이 남느냐’보다 현재 가격이 비주거용 자산의 실제 시장가치에 맞는가를 별도로 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층 127호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 성하영 (2024.02.22 소유권이전 · 거래가액 301,980,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 685,870,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 말소기준은 2024.02.22 국민은행 근저당권이며, 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가의 임대사항은 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 프레임 — 70%는 ‘감정가 대비’ 수치다
현재 회차는 1회 유찰되어 최저매각가가 214,200,000원, 즉 감정가 306,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 149,940,000원(49%), 3회 유찰 시 104,958,000원(34%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2024.02.22 소유권이전 거래가액 | 301,980,000원 | 등기상 과거 거래가액 |
| 감정가 | 306,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 회차 | 214,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 149,940,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 104,958,000원 | 감정가 34% |
여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 2024.02.22 등기상 거래가액 301,980,000원과 감정가 306,000,000원은 확인되지만, 현재 회차의 214,200,000원이 지금 시장에서 저렴한지 여부를 그것만으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 주거용 물건의 가격 판단 방식으로 접근하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 806,400,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,152,302원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,891,991원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 883,444,293원 중 현 회차 예상 배당액은 210,401,200원이며, 미배당은 673,043,093원입니다. 신청채권 685,870,348원 역시 현 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 ‘복용삼거리’ 남동측 인근으로, 주위는 지식산업센터와 자동차매매단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있으며, 배차간격 등을 고려한 대중교통 접근 조건도 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 지하 1층~지상 16층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2022.11.10입니다.
- 설비. 위생·소방설비, 승강기, 에스컬레이터, 수전설비, 비상발전설비, 공조설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 17,490㎡의 공장용지로, 평지·부정형입니다. 준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역에 걸쳐 있고 남서측 중로2류 도로와 연계됩니다. 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 점검. 현재 214,200,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 감정가 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론내리지 마세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 없음으로 정리되어 있지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자·사용관계는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 1층 128호와 1층 140호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당 관계를 원문에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세가 미반영되어 있으므로 실제 체납세액과 배당순위를 확인하세요.
- 용도·환금성 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 동일 용도의 실제 거래·임대 가능성과 매수층을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.02.22 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 현재 1회 유찰부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 306,000,000원에서 한 차례 유찰되어 214,200,000원까지 내려왔지만, 이것은 어디까지나 감정가의 70%라는 의미입니다. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태도 공장(지식산업센터)이므로, ‘70%니까 싸다’가 아니라 현재 시장에서 214,200,000원을 지불할 만한 자산인지를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 후입니다.
