대전지방법원 2025타경503711. 대전 유성구 복용동 대전도안더리브시그니처 1층 128호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 성하영으로, 2024.02.22 거래가액 290,710,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 806,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민은행 가압류, 경매개시결정, 하나카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 북대전세무서 관련 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503711 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층 128호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상16층 · 사용승인일 2022.11.10 |
| 소유자 | 성하영 · 단독소유 · 2024.02.22 소유권이전 · 거래가액 290,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 685,870,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계가 반영된 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대사항 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 우위는 별도 확인
감정가는 294,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 205,800,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 144,060,000원, 3회 유찰 시 100,842,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 205,800,000원 | 681,325,493원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 144,060,000원 | 742,201,133원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 100,842,000원 | 784,814,081원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만, 이 사건에서는 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 다만 시세 실거래와의 직접 비교 기준이 없으므로 현재 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 지식산업센터·근린시설 시장가격을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 806,400,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,152,302원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,891,991원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 205,800,000원 기준 총 채권액은 883,444,293원, 총 배당액은 202,118,800원, 총 미배당은 681,325,493원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,681,200원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 ‘복용삼거리’ 남동측 인근으로, 주위는 지식산업센터와 자동차매매단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 버스정류장과 배차간격을 고려한 대중교통 접근 조건은 대체로 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 집합건축물대장 용도인 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상16층 건물이며 사용승인일은 2022.11.10입니다. 위생·소방·승강기·에스컬레이터·수전·비상발전·공조설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공장용지로 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 17,490㎡, 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·준공업지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 해당하며 중로1류·중로2류 도로와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 1층 127호·140호와 공동담보입니다. 공동담보물 진행상황과 실제 채권계산을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 205,800,000원은 감정가의 70%지만 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사용도 거래가격을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공장(지식산업센터) 이용으로 기재되어 있으므로 실제 사용현황과 건축물대장 용도를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 조세·배당 확인. 북대전세무서장 관련 압류가 등기되어 있습니다. 등기권리 소멸 여부와 별개로 실제 배당순위와 교부청구 내용은 매각물건명세서·배당 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2024.02.22 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등록된 임차인도 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 보기는 어렵습니다. 사건상 근린시설이고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건인 만큼, 실제 거래가격·임대수요·점유상태를 별도로 확인해야 합니다. 현재 판단은 권리상 안전성이 강점이고, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건으로 정리됩니다.
