255,500,000원
대전지방법원 2025타경503711. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 1층 140호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 소유자 성하영은 2024년 2월 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 359,023,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 806,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민은행 가압류 27,152,302원, 하나카드 가압류 9,891,991원, 대전신용보증재단 가압류 40,000,000원, 유성구 압류, 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행 근저당은 127호·128호와 함께 잡힌 공동담보라는 점은 배당구조를 볼 때 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503711 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층 140호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 성하영 · 단독소유 · 거래가액 359,023,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 255,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 685,870,348원 |
| 말소기준 | 2024.02.22. 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 806,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현황 확인이 필요합니다. 권리순서는 2024.02.22. 국민은행 근저당이 기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
감정가는 365,000,000원, 현재 최저매각가는 255,500,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 178,850,000원, 3회 유찰 시 125,194,999원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 사건 분류는 근린시설이고 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인되므로, 같은 건물·유사 면적·동일 이용형태의 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 현재 255,500,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,377,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 806,400,000원 | 251,123,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,152,302원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,891,991원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,377,000원을 제외한 251,123,000원이 국민은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권총액 883,444,293원 중 미배당은 632,321,293원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 ‘복용삼거리’ 남동측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 자동차매매단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있으며, 대중교통 접근조건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상16층 건물이며 사용승인일은 2022.11.10.입니다. 위생·소방·승강기·에스컬레이터·수전·비상발전·공조설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 토지. 토지면적 17,490.0㎡, 공장용지·공업용이며 준공업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 도로·계획. 남서측 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 연계되며, 대전도안지구2단계 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 255,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 거래가격과 임대조건을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 업종과 건축물대장상 용도를 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대사항은 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 127호·128호와 공동담보입니다. 공동담보목록과 실제 채권잔액·배당관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 유성구와 국의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세액과 배당순위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 255,500,000원, 2회 유찰 시 178,850,000원, 3회 유찰 시 125,194,999원으로 내려갑니다. 회차별 가격만 보지 말고 환금성과 이용수익을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·사용상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
권리만 놓고 보면 방향은 명확합니다. 2024.02.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가 365,000,000원에서 255,500,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다는 근거는 아직 없습니다.
더구나 사건상 근린시설로 분류된 물건이 감정 현황에서는 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있고, 국민은행 근저당은 127호·128호와 공동담보입니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 유형입니다. 현재 회차의 핵심은 “70%까지 내려왔느냐”가 아니라 255,500,000원이 실제 시장에서 얼마만큼 경쟁력 있는 가격인가를 확인하는 데 있습니다.
