부산지방법원 2025타경2621. 부산 강서구 명지국제신도시 내 명지뉴타워복합상가 지층 비101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현재 공실입니다. 등기부상 말소기준은 2016년 12월 15일 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 중소기업은행 가압류, 국·부산광역시 강서구의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 눈에 들어오는 것은 유찰 폭입니다. 감정가 810,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 194,481,000원입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어, “감정가의 24.01%까지 내려왔다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지층 근린생활시설이면서 현재 공실이라는 점은 현장 수요와 환금성을 직접 점검해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2621 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3357-7 명지뉴타워복합상가 지층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사타워 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 194,481,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 915,537,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2016.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 근린생활시설로 현재 공실이며, 별도의 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016.12.15. 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 국의 압류, 부산광역시 강서구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 크더라도 그 부족액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 194,481,000원, 감정가 810,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 136,136,700원, 6회 유찰 시 95,295,690원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 194,481,000원 | 190,958,266원 | 1,479,582,235원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 136,136,700원 | 133,430,786원 | 1,537,109,715원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,295,690원 | 93,180,368원 | 1,577,360,133원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 194,481,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,522,734원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,080,000,000원 | 190,958,266원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 590,540,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 1,670,540,501원 중 190,958,266원이 배당되고 1,479,582,235원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 매각물건명세서에도 근린생활시설·공실상태로 기재돼 있습니다.
- 관리비. 2025.08. 현재 관리비 약 406,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명지국제신도시 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층~지상9층 건물이며 사용승인일은 2016.11.04입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 동측 약 18m, 북측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,101.5㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 5,195,000원/㎡입니다. 경제자유구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 지하 상가의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 내부 상태, 설비 작동 여부, 누수·습기·환기 상태 등을 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025.08. 현재 약 406,000원 미납 내역이 조사됐으므로 최신 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당에 다른 지층 호실이 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권관계는 등기 원본 및 배당표와 함께 대조해야 합니다.
- 압류·세금. 국 및 부산광역시 강서구 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 우선순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016.12.15. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 제시된 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 810,000,000원에서 4회 유찰돼 194,481,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 지층 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 권리는 소멸형, 가격은 미검증. 4회 유찰이라는 숫자보다 실제 임대수요와 환금성, 공실 원인과 현장 상태를 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
