부산지방법원 2025타경2621. 부산 강서구 명지국제신도시 내 명지뉴타워복합상가 지층 비102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현재 공실입니다. 감정가는 207,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,700,000원, 감정가의 24% 수준입니다.
권리구조의 중심은 2016년 12월 15일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 채무자는 주식회사타워입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025년의 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2621 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3357-7 명지뉴타워복합상가 지층 비102호 |
| 도로명 | 부산광역시 강서구 명지국제8로 245 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사타워 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 49,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 915,537,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2016.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 말소기준은 2016.12.15. 부산은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정·중소기업은행 가압류·국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기 및 임차관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 49,700,000원으로 감정가 207,000,000원의 24%입니다. 이후 시나리오는 5회 유찰 시 34,790,000원(감정가 17%), 6회 유찰 시 24,353,000원(감정가 12%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 1,622,135,101원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 1,636,776,721원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 1,647,025,855원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,080,000,000원 | 48,405,400원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 590,540,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,670,540,501원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 48,405,400원이며, 미배당은 1,622,135,101원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층~지상9층이며 사용승인일은 2016.11.04입니다.
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명지국제신도시 내에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 18미터, 북측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 해당하며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,101.5㎡, 공시지가 5,195,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 207,000,000원 대비 49,700,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공실 상가 확인. 현재 근린생활시설 공실입니다. 지층 비102호의 실제 내부 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025년 8월 현재 관리비 약 198,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 비101호 및 비103호와 공동담보 관계가 등기돼 있습니다.
- 압류 확인. 경산세무서장을 처분청으로 하는 국 압류가 2025.12.01. 등기돼 있으며, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유는 가격 밖에서도 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건과 가격입니다. 지층 근린생활시설·현재 공실이고 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼, 이 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리기보다는 현장 상태·공실 지속 가능성·상가 활용성·실제 시장가를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
