부산지방법원 2025타경2621. 명지국제신도시 내 명지뉴타워복합상가 지층 비103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사타워이고, 2016.12.15. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.07.17. 임의경매개시결정, 2025.09.18. 중소기업은행 가압류, 2025.12.01. 국의 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 56,423,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 56,423,000원입니다. 다만 이 물건에서 가격 판단의 핵심은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아닙니다. 지층 공실 근린생활시설이 4회 유찰된 사실과 실제 시장에서의 환금성을 함께 봐야 하며, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3357-7 명지뉴타워복합상가 지층 비103호 · 도로명 부산광역시 강서구 명지국제8로 245 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층~지상9층 · 사용승인일 2016.11.04 |
| 소유자 | 주식회사타워 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 56,423,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 915,537,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 관리비 | 2025.08. 현재 약 186,000원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2016.12.15. 부산은행 근저당이며, 이후 경매개시결정·중소기업은행 가압류·국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%라도 ‘시세 대비 저가’는 별개
이 물건은 감정가 235,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 56,423,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 39,496,100원, 6회 유찰 시 27,647,270원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 56,423,000원 | 55,007,386원 | 1,615,533,115원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,100원 | 38,385,170원 | 1,632,155,331원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,647,270원 | 26,749,619원 | 1,643,790,882원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 줄어드는 것은 채권자에게 돌아가는 배당이고, 미배당액은 오히려 커집니다. 하지만 이는 매수인의 추가 부담을 뜻하지 않습니다. 중요한 점은 별도의 실거래 비교 없이 56,423,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없다는 것입니다. 4회 유찰 자체가 지층 공실 상가의 수요와 환금성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,415,614원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,080,000,000원 | 55,007,386원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 590,540,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,670,540,501원 중 채권자 예상배당은 55,007,386원, 미배당은 1,615,533,115원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명지국제신도시 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 18미터, 북측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·중점경관관리구역에 해당하며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,101.5㎡, 공시지가 5,195,000원/㎡이며 대체로 평탄한 세로장방형 상업용 건부지입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 근린생활시설은 현재 공실입니다.
- 관리비. 2025.08. 현재 약 186,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 56,423,000원은 감정가의 24.01%이지만, 실거래 비교 없이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 공실 원인 확인. 현재 근린생활시설 공실이므로 현장 유동인구, 지층 접근성, 점포 노출, 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 지층 상가의 수요·임대·재매각 문제인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당이 비101호·비102호·비103-1호와 공동담보 관계이므로 배당관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.08. 기준 약 186,000원 미납 내역의 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 압류가 존재하므로 매각기일 이후 배당·체납세 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격·환금성은 별도 검증”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2016년 부산은행 근저당을 기준으로 이후의 경매개시·가압류·압류도 매각으로 소멸해 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 반면 물건은 지층 근린생활시설·현재 공실·4회 유찰이라는 특성을 갖고 있습니다.
최저매각가 56,423,000원이 감정가 235,000,000원의 24.01%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 비교가 없는 만큼 이 사건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 실제 임대가 가능한지, 공실이 해소될 수 있는지, 다시 팔 때 매수자가 있는지입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
