청주지방법원 2026타경166. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1, 3층 311호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 87,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 신청채권자는 한국공항공사, 경매 신청 청구액은 250,000,000원입니다.
등기 흐름에서는 과거 수산업협동조합중앙회의 근저당권 2건이 있었지만 2020.02.07. 말소됐고, 같은 날 한국공항공사 명의의 전세금 70,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 이후 2026.05.11. 한국공항공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 순서만 보면 전세권이 경매개시보다 앞서 있으므로 반드시 확인해야 할 지점이지만, 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 명시돼 있고 현재 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경166 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 3층311호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 공항로 1006 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층건 내 제3층 제311호 |
| 소유자 | 장경섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국공항공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 보이지만, 명세서상 인수는 없다
임차인 조사 내역은 없습니다. 핵심은 임차인이 아니라 한국공항공사 명의 전세권입니다. 2020.02.07. 전세금 70,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐고, 2026.05.11. 같은 한국공항공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 자료의 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리돼 있으며 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 60,900,000원은 낮지만 비교 표본이 얇다
프라임시티의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.06. 전용 45.85㎡, 2층, 80,000,000원이고 이전 거래는 2022.08. 같은 전용 45.85㎡, 3층, 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.85㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 45.85㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 60,900,000원은 전체 평균 85,000,000원의 71.6%, 최근 12개월 평균 80,000,000원의 76.1%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 대상 기준면적은 51.5㎡인 반면 실거래 두 건은 모두 45.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최근 거래 80,000,000원은 이전 거래 90,000,000원보다 11.1% 낮아진 흐름입니다. 따라서 76.1%라는 수치만으로 곧바로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기보다는, 거래 희소성과 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 한국공항공사 | 70,000,000원 | 59,403,800원 |
| 미배당 | - | 10,596,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,900,000원 가정 시 집행비용 1,496,200원을 제외한 59,403,800원이 한국공항공사 전세권에 배당되고, 전세금 70,000,000원 중 10,596,200원이 미배당으로 남습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 10,596,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 28,537,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 41,096,139원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 장대리 소재 오창초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 3층 311호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 1,398.0㎡, 공시지가는 537,600원/㎡입니다. 도시지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 프라임시티는 총 10세대이며 확인된 실거래가 2건에 그쳐, 매도 시 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 원본 대조. 한국공항공사 전세권은 2020.02.07. 설정, 경매개시결정은 2026.05.11.입니다. 명세서상 인수권리 없음과 실제 배당·말소 처리의 일치를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 대상 기준면적 51.5㎡와 실거래 45.85㎡가 일치하지 않으므로, 80,000,000원을 대상 물건의 직접 시세로 그대로 대입하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 80,000,000원으로 이전 90,000,000원보다 11.1% 낮습니다. 현재 시장가 판단에서는 전체 평균 85,000,000원보다 최근 거래 흐름을 우선해 보세요.
- 거래 희소성. 전체 실거래 2건, 최근 12개월 1건입니다. 낮은 최저가와 별개로 환금성 리스크를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·대출·매도 조건을 해당 용도에 맞춰 확인하세요.
- 배당 시나리오. 현재 회차에서는 전세권 미배당 10,596,200원, 2회 유찰 시 28,537,340원, 3회 유찰 시 41,096,139원으로 증가하지만 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 비교의 질이 약하다”
현재 최저가 60,900,000원은 최근 거래 80,000,000원의 76.1%이고 감정가 87,000,000원의 70%까지 내려온 상태입니다. 동시에 최근 거래는 과거 90,000,000원에서 80,000,000원으로 11.1% 하락했고, 실거래는 전체 2건뿐이며 비교 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 숫자상 할인폭은 분명하지만 이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 볼 근거는 약합니다.
권리에서는 한국공항공사 전세권이 핵심입니다. 등기상 전세권이 경매개시결정보다 먼저 존재하지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 명시돼 있고 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 결론은 인수는 0원으로 계산되지만 전세권 처리 원본 확인은 필수, 가격은 76.1%보다 하락 추세·면적 차이·거래 희소성을 더 보수적으로 반영하는 물건입니다.
