청주지방법원 2026타경166. 오창읍 창리 프라임시티 6층 606호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 121,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 84,700,000원입니다. 소유자는 장경섭이고, 채권자 한국공항공사가 2026년 5월 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 최근 거래와 비교하면 이야기가 달라집니다. 프라임시티 최근 거래는 2025년 6월 80,000,000원, 이전 거래는 2022년 8월 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 80,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 11.1% 낮아진 흐름입니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 6층606호 · 도로명 충청북도 청주시 청원구 오창읍 공항로 1006 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 분석 대상 면적 59.59㎡ |
| 소유자 | 장경섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국공항공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 전세권을 반드시 원문 대조
2013년과 2015년에 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2020년 2월 이미 말소됐습니다. 같은 날 한국공항공사 명의의 전세금 90,000,000원 전세권이 건물 전부에 설정됐고, 존속기간은 2020년 2월 7일부터 2022년 2월 6일까지로 기재돼 있습니다. 이후 한국공항공사가 2026년 임의경매를 신청했습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 별도의 임차보증금 합산 문제는 없습니다. 법정지상권도 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 우선
프라임시티는 2013년 9월 준공됐고 총 10세대입니다. 확인된 거래는 2건이며, 비교 거래 면적은 모두 45.85㎡입니다. 분석 대상 면적 59.59㎡와는 일치하지 않으므로, 거래가를 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.85㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 45.85㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.85㎡ | 2건 | 85,000,000원 |
전체 거래 평균은 85,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원이고, 현재 최저가 84,700,000원은 이 기준의 105.9%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가 낮아진 추세도 -11.1%이므로, 현재 회차를 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 한국공항공사 | 90,000,000원 | 82,775,400원 |
| 미배당 | - | 7,224,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 90,000,000원 중 82,775,400원이 배당되고 7,224,600원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오창초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 537,600원/㎡입니다. 비행안전제6구역과 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 규모·거래. 프라임시티는 총 10세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 많지 않아 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 확인. 2020.02.07. 한국공항공사 전세권과 2026.05.11. 경매개시결정의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 인수 0원 근거 확인. 명세서상 인수권리 해당 없음과 배당 시나리오의 매수인 인수 0원이 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 84,700,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 105.9%입니다. 감정가 할인율만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 분석 대상 면적은 59.59㎡인데 확인된 거래는 45.85㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -11.1%로 내려와 있어 가격 상한을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 59,289,999원, 3회 유찰 시 41,502,999원으로 계산돼 있으므로 현재 회차와 함께 비교하세요.
- 토지·복층 표기. 지목 관련 상이 기재와 복층구조 참고사항을 감정평가서 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 감정가 할인보다 ‘최근 거래와 권리 원문’이 먼저
이 물건의 현재 최저가 84,700,000원은 감정가 121,000,000원보다 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래 80,000,000원보다는 높습니다. 거래 추세도 -11.1%이고 비교 거래 면적도 대상 면적과 맞지 않아, 현재 회차를 가격상 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.
권리에서도 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사안은 아닙니다. 매각물건명세서와 배당 계산은 인수 0원을 가리키지만, 등기에는 경매개시보다 앞선 한국공항공사 전세권 90,000,000원이 존재합니다. 따라서 결론은 명세서상 인수 계산은 0원, 그러나 선순위 전세권의 매각 후 처리 원문을 반드시 확인하고 가격도 최근 거래 이하에서 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
