청주지방법원 2026타경166. 본건은 공부상 근린시설로 분류되며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 장경섭이고, 현재 유효한 핵심 권리는 2020.02.07 설정된 한국공항공사의 전세권 90,000,000원입니다. 같은 한국공항공사가 2026.05.11 임의경매개시결정을 등기했고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 제시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “선순위 전세권이 있으니 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다”는 식으로 보면 안 됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 전세권은 매각대금에서 배당되고, 현재 회차의 미배당액 18,910,400원이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 가격 판단의 기준도 최저가에 별도 인수액을 더한 금액이 아니라 72,800,000원의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경166 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 39-1 6층 605호 · 도로명 충청북도 청주시 청원구 오창읍 공항로 1006 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층건 내 제6층 제605호 |
| 소유자 | 장경섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국공항공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당은 발생하지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 합산이나 대항력 판단 대상은 없습니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당권 2,400,000,000원, 최종혁 전세권 85,000,000원, 푸른새마을금고 근저당권 87,100,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 핵심은 2020.02.07 설정된 한국공항공사 전세권 90,000,000원과 2026.05.11 경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세를 무시하면 안 된다
프라임시티 실거래는 제공된 표본이 2건뿐입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06의 80,000,000원 한 건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 전체 평균 85,000,000원은 2022.08의 90,000,000원 거래가 함께 들어간 값입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.85㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 45.85㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 85,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 72,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 91.0%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격대라는 점은 분명하지만, 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지면서 추세가 -11.1%로 나타납니다. 더구나 시세 비교 기준면적은 51.34㎡인데 실제 표본은 45.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 91.0%라는 수치만으로 강한 저가 매수 신호라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 2. 전세권 · 한국공항공사 | 90,000,000원 | 71,089,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 90,000,000원 중 71,089,600원이 배당되고 18,910,400원이 미배당으로 남습니다. 다만 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 전세권 미배당은 커지지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 18,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 40,357,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 55,370,096원 | 0원 |
이 시나리오에서 중요한 점은 유찰이 진행될수록 한국공항공사의 미배당액은 커지지만, 제시된 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 그대로 인수되는 구조와 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오창초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,398.0㎡, 공시지가 537,600원/㎡, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목은 ‘임야’, 토지대장 및 현황은 ‘대’로 상이하다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 프라임시티는 10세대, 준공일 2013.09.06이며 제공된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 추정 오차를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 재확인. 한국공항공사의 전세권 90,000,000원은 배당표상 배당 대상이고 매수인 인수 0원으로 제시되어 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 85,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 80,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -11.1%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 추가 상승 여력을 전제하지 마세요.
- 면적 불일치. 시세 비교 기준면적 51.34㎡와 실거래 표본 45.85㎡가 일치하지 않습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용·대출·세금·전입 가능 여부 등 용도 관련 조건을 확인하세요.
- 토지 표시 확인. 감정요항에 지목 표기 차이가 기재되어 있으므로 관련 공부를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘하락장 속 적정가’
이 사건의 가장 중요한 권리 결론은 분명합니다. 한국공항공사의 전세권 90,000,000원은 현재 매각가에서 전액 배당되지 않지만, 제시된 배당 시나리오와 매각물건명세서 기준 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 72,800,000원으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 91.0%로 최근 시세 아래에 있습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -11.1%이고, 실거래 표본이 적으며 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 10세대 규모와 근린시설·오피스텔 이용이라는 환금성 조건이 겹칩니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
