수원지방법원 2025타경56116. 등기상 현재 소유자는 주식회사영혜윤이고, 2021.10.21. 거래가액 1,252,543,500원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 임차인 김유성은 2023.12.01., 이성환은 2025.03.13. 전입해 두 사람 모두 2021.10.21. 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 권리판정에서도 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 합계가 존재하더라도 이를 낙찰가에 더해 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 2021.09.02. 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하3층, 지상13층 건물 내 1층 113호 외 2개호 |
| 소유자 | 주식회사영혜윤 · 거래가액 1,252,543,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,281,000,000원 / 896,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,389,181,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 2021.09.10. 주식회사재권의 소유권보존에서 시작해 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가, 2021.10.21. 신탁등기가 말소된 뒤 주식회사영혜윤에게 소유권이 이전된 구조입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 2,640,000,000원이 말소기준입니다.
2022년에 최재광 명의로 설정됐던 600,000,000원 및 360,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.07.12. 국 명의 압류와 2025.05.22. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유성 | 이너매스여울숲 1층 113호 43.2000㎡ | 2023.12.01 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이성환 | 1층 114호 47.1600㎡ | 2025.03.13 | 70,000,000원 / 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2023.12.01.과 2025.03.13.으로, 말소기준일 2021.10.21.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 표시하지 않았지만, 매수인 승계액은 예상배당과 명세서 기준 0원입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 1,281,000,000원, 현재 최저매각가는 896,700,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않아, 896,700,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 896,700,000원 | 885,333,000원 | 1,754,667,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 627,690,000원 | 619,013,100원 | 2,020,986,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 439,383,000원 | 432,589,170원 | 2,207,410,830원 |
④ 예상배당표 (매각가 896,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,367,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 885,333,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 896,700,000원을 가정하면 집행비용 11,367,000원과 중소기업은행 885,333,000원으로 매각대금이 전부 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,754,667,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여울초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·업무시설(오피스텔)·각종 근린생활시설·상업나지가 혼재하는 동탄2택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시도·지방도·고속도로 배치상 차량 이용이 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 동탄역(GTX-A)까지의 거리 등 대중교통 여건도 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설이며, 기호(1,3)은 조사일 현재 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 서측 왕복3차선, 북측 왕복2차선 동탄감배산로에 접하며 동측 동탄기흥로와 북측 동탄원천로 등으로 연결됩니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(2)) · 택지개발지구이며, 토지면적 1,841.5㎡, 공시지가 6,284,000원/㎡, 상업용·평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 급·배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 896,700,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인률과 시세 할인률을 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차인 점유 재확인. 김유성은 113호, 이성환은 114호로 확인됩니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 상황은 매각대상 원본과 대조해야 합니다.
- 우선변제 관련 원본 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 매수인 인수 0원 판단과 별개로 실제 배당순위는 원본 명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 공실·임대상태 확인. 감정평가에는 본건 임대관계가 미상이고 기호(1,3)은 공실상태로 기재돼 있습니다. 이용상황과 관리상태는 입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 이너매스여울숲 제1층 제114호·제115호 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 매각대상 범위는 등기·매각서류 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰돼 감정가 1,281,000,000원에서 896,700,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이라는 점을 감안하면 매매사례뿐 아니라 임대수익·공실·상권 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전. 현재 회차의 핵심은 ‘70%’라는 할인율 자체가 아니라 896,700,000원의 시장 적정성을 별도로 입증할 수 있느냐입니다.
