수원지방법원 2025타경56116. 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 115호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 이 건물이 근린생활시설로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 979,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 685,300,000원입니다. 소유자는 주식회사영혜윤이며, 2021년 10월 21일 거래가액 1,013,933,700원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 출발점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정과 2026년 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 115호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사영혜윤 · 2021.10.21 소유권이전 · 거래가액 1,013,933,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 979,000,000원 / 685,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,389,181,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.10.21 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사영혜윤이 소유권을 취득했고, 근저당권 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 2025.05.22 중소기업은행의 임의경매개시결정과 2026.07.13 국의 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2022년 최재광 명의 근저당권 600,000,000원과 360,000,000원은 각각 2024년 3월에 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 현황조사 임차인 — 113호·114호 기재
현황조사에는 이너매스여울숲 113호와 114호에 관한 임차인 2명이 기재되어 있습니다. 두 임차인의 전입신고는 모두 2021.10.21 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차인 정보가 기재된 호수는 본건 주소인 115호와 구분해서 볼 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유성 | 이너매스여울숲 1층 113호 43.2000㎡ | 2023.12.01 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성환 | 1층 114호 47.1600㎡ | 2025.03.13 | 70,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 685,300,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치·면적·전면 노출·임대수익 등에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 실제 가격 판단은 현장 시세와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 685,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,253,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 676,047,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 685,300,000원 가정 시 집행비용 9,253,000원을 제외한 676,047,000원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,963,953,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 685,300,000원 | 676,047,000원 | 1,963,953,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 479,709,999원 | 472,512,899원 | 2,167,487,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 335,796,999원 | 330,295,841원 | 2,309,704,159원 | 0원 |
채권최고액 2,640,000,000원이 현재 매각가보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 중소기업은행 채권은 전액 배당되지 않습니다. 그러나 이 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액일 뿐, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 여울초등학교 북동측 인근이며 아파트단지·업무시설(오피스텔)·근린생활시설·상업나지가 혼재하는 동탄2택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시도·지방도·고속도로 이용여건이 대체로 양호합니다. 버스정류장과 동탄역(GTX-A)까지의 거리 등을 고려한 대중교통 여건도 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이 건물의 해당 평가 대상들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일부 호는 조사일 현재 공실상태로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.09.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층·지상 13층 건물입니다.
- 도로. 서측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선의 동탄감배산로가 개설되어 있고 동측 동탄기흥로·북측 동탄원천로와 연결됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 6,284,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 115호 점유 재확인. 현황조사 임차인 기록은 113호·114호이므로 본건 115호의 실제 점유자·영업상태·인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 685,300,000원을 싸다고 전제하지 말고 같은 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 임대수익 점검. 근린생활시설은 공실 여부와 임대료가 가격에 직접 영향을 주므로 실제 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 이너매스여울숲 113호·114호와 공동담보로 기재되어 있어 배당관계 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 아직 미정
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설인 만큼 현장 점유·공실·임대수익과 주변 상가 시세가 입찰가를 결정할 핵심입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다.
