수원지방법원 2025타경56116. 등기부상 집합건물인 이너매스여울숲 1층 114호이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사영혜윤이며 2021.10.21 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음·법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 부분은 가격과 영업용 부동산의 점유·환금성입니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 1,029,700,000원까지 내려왔지만, 이 사건 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 1,029,700,000원으로 보되, 주변 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 114호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 등기부상 집합건물 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사영혜윤 (2021.10.21 소유권이전 · 거래가액 1,489,889,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,471,000,000원 / 1,029,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,389,181,518원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.10 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2021.10.21 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 주식회사영혜윤 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 설정된 최재광 명의 근저당권 600,000,000원과 360,000,000원은 각각 2024.03.14와 2024.03.15 말소됐습니다. 화성시 압류도 해제·말소 이력이 있으며, 현재 경매와 관련해 중요한 기준은 2021.10.21 중소기업은행 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 본건 114호 임차인은 대항력 없음
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김유성 이너매스여울숲 1층 113호 43.2000㎡ | 2023.12.01 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 확정일자 확인필요 승계 없음 |
| 이성환 본건 1층 114호 47.1600㎡ | 2025.03.13 | 70,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 확정일자 확인필요 승계 없음 |
현황조사에는 임차인 2명이 기재돼 있으나, 김유성의 점유부분은 113호이고 본건 114호에 직접 기재된 임차인은 이성환입니다. 이성환의 전입일은 2025.03.13으로 말소기준권리인 2021.10.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 70,000,000원과 차임 3,500,000원이 기재돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율보다 ‘시세 검증’이 먼저
감정가는 1,471,000,000원, 현재 최저매각가는 1,029,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일·유사 근린생활시설의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 1,029,700,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,029,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,697,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 1,017,003,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 중소기업은행 근저당 채권최고액 2,640,000,000원 중 1,017,003,000원이 배당되고 1,622,997,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 건물은 근린생활시설로 이용되며, 2021.09.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하3층·지상13층 건물의 1층 호실입니다.
- 입지. 경기도 화성시 오산동 여울초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·업무시설(오피스텔)·근린생활시설·상업나지가 혼재하는 동탄2택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시도·지방도·고속도로 이용여건이 대체로 양호하며, 버스정류장과 동탄역(GTX-A) 접근 여건도 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 소재 토지는 서측 왕복3차선, 북측 왕복2차선 동탄감배산로에 접하며 동탄기흥로·동탄원천로와 연결됩니다.
- 토지. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 6,284,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 감정평가서에는 이용상황·관리상태를 입찰 시 재확인하라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동탄2 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 본건 점유 확인. 현황조사상 114호 이성환의 전입일은 2025.03.13이며 대항력은 없지만, 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 113호 정보 혼동 금지. 김유성은 현황조사상 113호 점유자로 기재돼 있으므로 본건 114호와 구분해 판단해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 중소기업은행 근저당에 113호·115호가 공동담보로 표시돼 있어 다른 담보물의 매각·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 배당요구·조세 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.10.21 중소기업은행 근저당권이고, 본건 114호 임차인 이성환의 전입은 2025.03.13으로 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 1,029,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 이 자료에는 비교 실거래가가 없고, 물건의 실제 이용상태도 주거가 아닌 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 보수적으로 검증입니다. 입찰 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 상권에서 1,029,700,000원의 실질취득액을 회수할 수 있는지 여부입니다.
