의정부지방법원 2025타경6932. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 6층 케이비606호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 해당 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층으로 조사됐습니다. 소유자는 채형원이며 2024.03.07. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준입니다.
그 뒤 에쓰씨케이·글로벌소프트·신용보증기금·국민은행·서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정, 동고양세무서장의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 162,400,000원으로 내려왔지만, 지식산업센터는 실사용·임대수요와 개별 호실의 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 6층 케이비606호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 제6층 제케이비606호 |
| 소유자 | 채형원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 721,293,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.07. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 채무자는 채형원입니다. 이후 설정된 가압류 6건, 2025.11.28. 임의경매개시결정, 2026.02.05. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 말소기준보다 앞서 남는 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 중요한 것은 시장 확인
현재 최저매각가는 162,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 본건에는 동일 유형 실거래 비교자료가 없어, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 감정평가상 용도가 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이므로, 실제 거래가격·임대수익·공실 여부·업종 수요를 따로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 1,513,614,389원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 1,561,652,309원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 1,595,197,157원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 권리분석의 핵심 위험은 후순위 채권의 미회수가 아니라, 실제 시장가와 지식산업센터의 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 159,326,400원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 에쓰씨케이 | 8,715,559원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 글로벌소프트 | 46,256,040원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 97,969,190원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 1,513,614,389원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 지식산업센터·근린생활시설·대단위 아파트단지 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·냉난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 직접 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공장(지식산업센터)은 임대료·관리비·공실 여부가 가격에 직접 영향을 주므로 실제 임대조건 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 현장 점유자와 사용관계를 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 제13층 제케이비1332호·제케이비1333호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.02.05. 국의 압류가 있으며, 실제 당해세·체납관리비 등은 배당 및 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.03.07. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 목적물이 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 232,000,000원에서 162,400,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 시장 확인 후 판단. 현재 회차의 핵심은 할인율보다 실제 거래가와 임대수요를 확인하는 것입니다.
