의정부지방법원 2025타경6932. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨플렉스데시앙 13층 케이비1332호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 중심은 2024.03.07 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 들어온 글로벌소프트·신용보증기금·국민은행·서울보증보험의 가압류와 고양시·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
등기상 후순위 권리가 많아 보이지만 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 182,000,000원 매각을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 근저당에는 디엠씨플렉스데시앙 제6층 케이비606호와 제13층 케이비1333호가 함께 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 채권 회수와 배당은 공동담보 관계의 진행에 따라 달라질 수 있어 배당표를 확정액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 13층 케이비1332호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층/지상20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 채형원 · 2021.07.14 매매를 원인으로 2024.03.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 721,293,488원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.07 국민은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 공동담보와 점유 확인
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 현장 점유와 임대차 관계 확인을 생략해도 된다는 뜻도 아닙니다. 특히 지식산업센터는 사업장 점유 형태가 다양할 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가 260,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래 등 직접적인 거래가격 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
더구나 감정평가상 용도는 주거가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 입찰가는 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래·임대 수준과 비교해야 의미가 생깁니다. 현재 자료만으로는 182,000,000원이 비싼지 싼지 확정할 수 없으므로, 이 물건의 가격 평가는 “70%이므로 싸다”가 아니라 “시세 검증 전 판단 보류”가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 840,000,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 글로벌소프트 | 46,256,040원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 97,969,190원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,664,225,230원 가운데 예상배당은 178,652,000원이며, 미배당은 1,485,573,230원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 산정상 매수인 인수도 0원입니다. 고양시·국 압류는 채권액이 확인되지 않아 위 예상배당에는 별도 반영되지 않았으며, 실제 집행비용·조세채권·배당요구 및 공동담보 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 1,485,573,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 1,539,408,831원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 1,577,050,471원 | 0원 |
신청채권자 국민은행의 경매 청구액은 721,293,488원입니다. 현재 회차에서 국민은행에 배당되는 금액은 178,652,000원으로 청구액을 충족하지 못하고, 2회 유찰 시 124,816,399원, 3회 유찰 시 87,174,759원으로 줄어듭니다. 이런 큰 미배당 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아니지만, 채무·채권 관계가 매우 큰 사건이라는 점과 공동담보 구조는 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 실거래 기준으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 주변환경. 향동초등학교 북서측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·대단위 아파트단지 등이 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층. 위생·급배수·냉난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 35미터, 남측 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 가격과 별개로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 디엠씨플렉스데시앙 및 인근 지식산업센터의 최신 실거래·임대 수준과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 케이비606호와 케이비1333호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다. 공동담보의 처리 상황을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 고양시 압류와 국 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리이더라도 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 업종, 임대수요와 매도 환금성을 주거물건과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.03.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 큰 인수부담이 드러나는 사건은 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 182,000,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 이를 ‘시세보다 30% 싸다’고 바꿔 말할 수 없습니다. 여기에 공장(지식산업센터) 용도, 감정평가상 임대관계 미상, 국민은행 공동담보 구조가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·환금성 검증 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
