182,000,000원
의정부지방법원 2025타경6932. 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 13층 케이비1333호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층입니다. 현재 소유자는 채형원이고, 2024.03.07. 설정된 국민은행 근저당 840,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당 이후 등기된 글로벌소프트·신용보증기금· 국민은행·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고내역은 없지만 실제 점유관계까지 확인된 것으로 볼 수는 없으므로, 현장 점유 및 임대차 여부는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6932 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 13층 케이비1333호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상20층 · 13층 케이비1333호 |
| 소유자 | 채형원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 721,293,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2024.03.07. 국민은행 근저당이 기준
2024.03.07. 소유권이 채형원에게 이전된 날 국민은행 근저당 840,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년부터 가압류가 연속해서 설정됐지만 모두 말소기준 이후입니다. 2025.11.28. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았고, 2026.02.05.에는 동고양세무서장 처분의 국 압류가 추가됐습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 금액은 내려왔지만, 동일 용도 실거래 시세를 확인할 수 없어 이 숫자만으로 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 182,000,000원 | 1,485,573,230원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 127,399,999원 | 1,539,408,831원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 89,179,999원 | 1,577,050,471원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 현재 기준 실질취득액은 182,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 기준이 없으므로 182,000,000원이 적정한지, 127,399,999원까지 내려가야 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 글로벌소프트 | 46,256,040원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 97,969,190원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 182,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,664,225,230원, 총 배당액은 178,652,000원, 총 미배당은 1,485,573,230원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터·근린생활시설·대단위 아파트단지 등으로 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·냉난방·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며, 공공주택지구·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 건물·공부. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 182,000,000원이 감정가의 70%라는 점만으로는 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 지식산업센터 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 케이비606호·케이비1332호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 원문과 실제 채무관계를 대조해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2026.02.05. 동고양세무서장 처분의 국 압류가 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있으나 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 선명하다는 점입니다. 2024.03.07. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 182,000,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 동일 용도 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 하지만 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류”가 가장 일관됩니다.
