대전지방법원 2024타경115321. 세종 도담동 도램마을19단지 상가동 1층 102호입니다. 등기상 현 소유자는 박명순이고, 2021.01.04 대전.충남양돈축산업협동조합의 채권최고액 202,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이성순은 101호와 102호 전체를 사용하고 있으며 보증금 30,000,000원, 월차임 1,600,000원, 전입일 2023.03.27로 조사됐습니다. 전입이 말소기준인 2021.01.04보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.18 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보듬4로 111, 상가동 1층102호 (도담동,도램마을19단지) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정상 근린생활시설로 이용 중 · 대상면적 35.035㎡ |
| 소유자 | 박명순 (2021.01.04 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용주 / 136,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 감정평가에는 적정 대지권을 포함해 평가 |
| 현황 특이사항 | 인접한 상가동 101호와 일체로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.04 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당입니다. 본건 경매개시결정은 2024.08.02이고, 그 뒤 김경선 가압류 80,000,000원, 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 43,911,120원, 별도의 임의경매개시결정과 국세 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤여서 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성순 | 101, 102호 전체 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 2023.03.27 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 직접 시세비교는 곤란
최저가는 감정가 262,000,000원에서 1회 유찰돼 183,400,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 183,400,000원입니다.
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 519,600,000원, 최신 거래는 2026.08 500,000,000원이고, 산술상 최저가는 최근 12개월 평균의 35.3%입니다. 하지만 이 수치를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 실거래 면적은 84.94㎡ 또는 99.98㎡이고 대상면적은 35.035㎡로 면적이 맞지 않으며, 거래자료는 도램마을19단지 아파트인 반면 본건은 상가동 1층에서 근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 35.3%라는 수치는 ‘같은 상품 대비 할인율’이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 99.98㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 3 | 488,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 4 | 508,000,000원 |
| 2024.11 | 84.94㎡ | 15 | 495,000,000원 |
| 2024.09 | 99.98㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 12 | 575,000,000원 |
또한 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -3.5%로 하락 추세입니다. 전체 평균 530,500,000원보다 최근 12개월 평균 519,600,000원이 낮아졌다는 점도 확인됩니다. 다만 이 역시 본건과 면적·용도가 다른 아파트 거래이므로, 본건의 적정가를 산정하는 직접 근거로 쓰기보다 단지 전체 가격 흐름을 참고하는 수준에 그쳐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,367,600원 |
| 2. 근저당 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 202,800,000원 | 180,032,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 서용주 | 136,657,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김경선 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 43,911,120원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 136,657,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 600,026,188원 중 예상배당은 180,032,400원이고 미배당은 419,993,788원입니다. 후순위 채권에 미배당이 남더라도 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 183,400,000원 | 180,032,400원 | 419,993,788원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 128,379,999원 | 125,782,679원 | 474,243,509원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,865,999원 | 87,848,411원 | 512,177,777원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 임차보증금 승계액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 실질취득은 183,400,000원, 2회 유찰 시 매각가 기준은 128,379,999원, 3회 유찰 시 89,865,999원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 이용상태. 상가동 1층 102호이며 감정상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이고 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지는 평지·세로장방형으로 기재돼 있고 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류·중로2류·소로1류와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 대지권. 대지권은 미등기 상태이나 감정평가에서는 적정 대지권을 포함해 평가했습니다. 입찰 전 등기 및 대지권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 사용형태. 인접한 101호와 일체로 사용 중이므로 102호 단독 사용을 전제로 한 환금성·임대가치 판단은 현장 확인이 필요합니다.
- 실거래 흐름. 도램마을19단지 아파트 거래의 최근 구간은 이전 구간보다 -3.5% 하락했습니다. 다만 본건과 면적·용도가 달라 직접적인 매매시세로 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 오판 금지. 최저가가 아파트 최근 12개월 평균의 35.3%라는 숫자만 보고 ‘매우 싸다’고 판단하지 마세요. 대상면적과 용도가 다릅니다.
- 101호와의 일체 사용 확인. 벽체·출입구·설비·영업공간이 실제로 어떻게 연결돼 있는지, 102호 단독 인도가 가능한지 현장을 확인하세요.
- 임차인 명도. 이성순은 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원이지만 현재 점유관계에 따른 인도 절차는 별도입니다.
- 대지권 미등기 확인. 감정에는 적정 대지권이 포함됐지만 등기상 미등기이므로 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택인데 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 사용승인·건축물대장·영업 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 동일 상가동·유사 면적·유사 1층 근린생활시설의 매매 또는 임대사례를 확보한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 ‘비교표본 확인 후’
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021.01.04 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2023.03.27로 뒤여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·경매개시·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 183,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가하기는 어렵습니다. 제시된 최근 12개월 평균 519,600,000원과 최신 거래 500,000,000원은 면적과 용도가 다른 아파트 거래이며, 최근 거래 흐름도 -3.5% 하락했습니다. 본건은 상가동 1층·35.035㎡, 근린생활시설 이용, 101호와 일체 사용, 대지권 미등기라는 개별 특성이 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다.”입니다.
