대전지방법원 2024타경115321. 세종특별자치시 도담동 도램마을19단지 상가동 1층101호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이고, 1층 101호와 102호가 인접해 있습니다. 소유자 박명순은 2020.03.20. 매매를 원인으로 2020.04.10. 소유권을 이전받았고 거래가액은 300,000,000원입니다. 같은 날 대전.충남양돈축산업협동조합이 채권최고액 226,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.08.02. 서용주의 강제경매개시결정, 2024.11.08. 김경선의 80,000,000원 가압류, 2025.01.10. 엔에이치농협캐피탈 주식회사의 43,911,120원 가압류, 2025.04.23. 대전.충남양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.11. 세종세무서장의 압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 등기부상으로는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보듬4로 111, 상가동 1층101호 (도담동, 도램마을19단지) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 박명순 · 2020.04.10. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용주 / 136,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 1,664,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸 구조
말소기준은 2020.04.10. 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권 226,800,000원입니다. 2015년 전북은행 근저당권 168,000,000원은 2020.04.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 사건의 강제경매개시결정과 이후 가압류·임의경매개시결정·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 이성순은 대항력 없음, 별도 점포 기재는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성순 | 101, 102호 전체 | 2023-03-27 | 30,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이성순은 101호와 102호 전체를 점유하고 보증금 30,000,000원, 월차임 1,600,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2023.03.27.로 말소기준인 2020.04.10.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.10.18. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
반면 매각물건명세서에는 이름 대신 ‘점포’로 기재된 주거 점유가 별도로 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유는 선후관계를 판단할 날짜가 없으므로 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮아 보이지만, 면적이 맞지 않는다
도램마을19단지(모아미래도)의 제공 실거래 표본은 총 12건, 전체 평균 530,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 519,600,000원, 최신 거래는 2026.08. 500,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 3.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 99.98㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 3 | 488,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 519,600,000원 |
또한 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -3.5%입니다. 직접 비교 가능한 표본이 아닌 상황에서 전체 평균 530,500,000원만 보고 등급을 높이거나 낙찰가 상한을 정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 근저당 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 226,800,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서용주 | 136,657,534원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김경선 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 43,911,120원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 136,657,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 624,026,188원 중 현 회차 가정 배당액은 185,554,000원, 미배당은 438,472,188원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 시나리오상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 438,472,188원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 494,378,389원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 533,483,169원 | 0원 |
현재 회차에서도 선순위 근저당권이 매각대금 대부분을 흡수해 신청채권자 서용주의 배당은 0원으로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 494,378,389원, 533,483,169원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 채권자 배당 구조일 뿐, 점유자의 대항력 미상 문제를 대신 해결해 주지는 않습니다.
⑥ 사용관계·대지권 — 이 사건의 두 번째 확인 포인트
- 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이며, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 단층건물 내 1층 101호·102호이며 외벽은 치장타일, 내벽은 인테리어 및 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 확인. ‘점포’로 기재된 주거 점유의 전입일·보증금·실제 점유자를 확인해 말소기준일 2020.04.10.과 선후관계를 확정해야 합니다.
- 이성순 임차관계 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 1,600,000원, 전입 2023.03.27., 배당요구 2024.10.18.은 확인되지만 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 101·102호 현황 확인. 두 호가 일체로 사용 중이므로 매각대상 경계와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태에서 적정 대지권을 포함해 평가됐으므로 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 재조사. 제공 실거래는 대상 35.035㎡와 면적이 맞지 않습니다. 84.94㎡·99.98㎡ 거래가격을 101호의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 참고 실거래 흐름은 최근 구간이 이전 구간 대비 3.5% 하락했습니다.
- 세금·배당 확인. 세종세무서장 압류가 있고 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 점유 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020.04.10. 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 강제경매·가압류·임의경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 이성순도 전입일이 2023.03.27.이라 대항력이 없습니다.
그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 ‘점포’ 주거 점유가 남아 있고, 101호가 102호와 일체로 사용 중이며 대지권도 미등기입니다. 따라서 배당표의 ‘인수 0원’만으로 완전히 깨끗한 물건이라고 결론 내리기보다, 미상 점유의 대항력과 사용관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 189,000,000원으로 감정가 270,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래는 84.94㎡·99.98㎡이고 대상 기준면적은 35.035㎡라 직접 비교가 불가능합니다. 최근 12개월 평균 519,600,000원이나 최저가 대비 36.4%라는 숫자를 근거로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인과 동일·유사 면적 시세 재조사가 끝난 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
