수원지방법원 2024타경79455. 경기도 화성시 진안동 545-2, 떡전골로 138의 2층 201호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 나소향·황주연으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2019.06.13 설정된 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정·임의경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

해당 호수 201호에는 김경희가 2019.06.27 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 말소기준일인 2019.06.13보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격 확인과 재매각 자금조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2024.07.15 이준영의 강제경매개시결정, 2025.03.18 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.09.30 황주연 지분에 대한 국의 압류가 이어졌습니다. 자료상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.

임차·점유 조사 — 해당 201호는 말소기준 이후 전입

조사표에는 건물 여러 호수의 전입자·점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 사건 주소와 같은 201호는 김경희이며, 전입일은 2019.06.27입니다. 아래 조사 대상은 모두 전입일이 말소기준일 이후로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 조사 대상은 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 다만 전입일은 모두 2019.06.13 말소기준권리 이후이며, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’ 판정은 보류

현재 최저매각가격은 97,510,000원으로 감정가 199,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 수협은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 1,445,274,082원, 총 배당액은 95,354,820원, 미배당은 1,349,919,262원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 중요한 점은 이 큰 미배당액과 별개로 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있다는 것입니다.

배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 진안동, 지하철1호선 병점역 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택·오피스텔·단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장과 전철역의 거리·운행빈도를 고려하면 대중교통 상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 총 16개 호이며 사용승인일은 2019.05.27입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 1,303,000원/㎡, 토지면적 336.0㎡이며 인접도로와 등고평탄한 토지입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하지 말아야 합니다.
• 201호 점유 확인. 김경희는 2019.06.27 전입으로 말소기준 이후지만, 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 201호 김경희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 명도 협의에는 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
• 감정가 할인 착시 경계. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,349,919,262원이지만 배당 부족 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않으며, 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
• 사건기록 확인. 2026.07.28 각하결정정본 발송 및 2026.07.31 도달 기록의 대상과 현재 절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.06.13 수협은행 근저당이 말소기준이고, 201호 김경희의 전입은 2019.06.27로 뒤에 들어왔습니다. 후순위 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 현재 최저가 97,510,000원이 감정가 199,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 금액 없이 감정가 대비 할인만 크게 보이는 상황이기 때문입니다. 여기에 2회 유찰과 재매각·보증금 20% 조건까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과 가능, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.