수원지방법원 2024타경79455. 화성시 진안동 병점역 북측 인근의 5층 다세대주택 중 502호입니다. 이 건의 권리분석 출발점은 2019.06.13 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2018-2878호가 붙어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 임차권·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다. 확인 가능한 거래금액 비교 없이 감정가 대비 하락률만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 이번 사건은 권리 인수보다 미상 점유 확인과 재매각 조건을 먼저 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 138, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상 5층 건물 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 122,637,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당권입니다. 502호 전체에 설정된 오주영의 주택임차권은 계약일 2019.09.04, 확정일자 2019.09.05, 주민등록일자 2019.10.08로 모두 근저당보다 뒤입니다. 등기된 미반환 보증금은 70,000,000원이며, 등기 내용에는 당초 130,000,000원 중 반환되지 않은 보증금으로 기재돼 있습니다. 해당 임차권은 등기상 매각으로 소멸하고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오주영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.08 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 확인 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 점유범위 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
오주영은 말소기준보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 등기 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 성명 “기사항전”으로 표시된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 특정되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이런 경우에는 “대항력 없음”으로 넘기지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서 원본과 전입세대 확인을 대조하는 것이 맞습니다.
③ 재매각 가격구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가격은 92,120,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 다만 감정가 대비 하락률은 시장 실거래 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”거나 “49% 할인”이라고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 1,355,212,242원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 1,382,350,795원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,138,799원 | 43,926,301원 | 1,401,347,781원 |
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,058,160원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 90,061,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 이준영 | 122,637,041원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 수협은행 | 122,637,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,058,160원을 제외한 90,061,840원이 수협은행 근저당에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 수협은행 근저당은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준이므로, 배당표의 거액 미배당 수치는 이 물건 단독의 실제 잔존채무와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 5층, 총 16개 호입니다. 사용승인일은 2019.05.27입니다.
- 입지. 화성시 진안동 지하철 1호선 병점역 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·단독주택이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장과 전철역까지의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 16개 호의 소규모 다세대주택이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰 후 재매각 단계입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 재확인. 성명 “기사항전”으로 표시된 주거 점유자의 전입일·보증금·점유범위를 확인해 대항력 가능성을 정리해야 합니다.
- 502호 전입세대 확인. 다른 호수 전입자와 502호 점유자를 섞지 말고 대상 호수 기준으로 주민등록 전입관계를 다시 대조하세요.
- 오주영 임차권. 미반환 보증금 70,000,000원, 전입 2019.10.08, 말소기준 2019.06.13의 선후관계를 원본에서 재확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰보증금 조건을 일반 매각과 혼동하지 마세요.
- 공동담보 근저당. 수협은행 채권최고액 1,200,000,000원은 공동담보목록 제2018-2878호가 연결된 근저당이므로 실제 피담보채무와 배당관계를 별도 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 응찰 전 주변 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 재매각 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
확인 가능한 핵심 권리만 보면 구조는 분명합니다. 2019.06.13 수협은행 근저당이 말소기준이고, 502호 임차권자 오주영은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당모델의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이번 사건은 2회 유찰 뒤 재매각이고, 매수보증금이 20%로 올라가 있으며, 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 정보도 남아 있습니다. 따라서 현재 최저가 92,120,000원을 곧바로 안전한 실질취득가로 확정하기보다, 미상 점유의 대항력 여부를 원본에서 해소한 뒤 판단하는 것이 맞습니다. 등기상 주된 임차권은 정리형, 최종 리스크는 미상 점유 확인. 이 사건의 승부처입니다.
