97,510,000원
수원지방법원 2024타경79455. 화성시 진안동, 떡전골로 138의 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가 199,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 97,510,000원, 감정가의 49%입니다. 가격 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 말소기준과 301호 임차권, 그리고 재매각 조건입니다.
등기상 말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2018-2878호가 기재돼 있습니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 황주연 지분 압류 및 박승현의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 138, 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 16개 호 · 사용승인 2019.05.27 |
| 소유자 | 나소향 지분 2분의 1 · 황주연 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 97,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준영 / 122,637,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.06.13 수협은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 접수된 경매개시결정과 압류, 2025년 박승현 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 시 수협은행 근저당에서 이미 매각대금이 소진되는 구조지만, 미배당이 생긴다는 사실 자체가 후순위 권리를 매수인 인수로 바꾸지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호 박승현은 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승현 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.05.19 | 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
박승현은 임대차계약일 2023.04.19, 주민등록일자와 점유개시일자 2023.05.19, 임차보증금 150,000,000원으로 2025.05.13 주택임차권등기가 접수됐습니다. 등기 내용에는 확정일자 2023.04.19도 기재돼 있습니다. 그러나 전입·점유가 말소기준인 2019.06.13보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 최저매각가격보다 크더라도 이번 사건은 ‘대항력 인수형’이 아니며, 배당 부족분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 전입자들도 확인되지만, 301호 권리분석에서 직접 확인되는 임차권자는 박승현입니다. 다른 호실 전입기록을 301호의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가 199,000,000원의 49%인 97,510,000원입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교한 가격 메리트는 판정할 수 없습니다.
단지 통계상 총 16세대, 평균 유찰횟수 2.0회, 매각률 11.11%로 집계돼 있습니다. 최근 매각일은 2026.06.22로 기록돼 있으나 매각금액이 확인되지 않으므로 그 기록만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,155,180원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 95,354,820원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 이준영 | 122,637,041원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 수협은행 | 122,637,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,155,180원을 제외한 95,354,820원이 수협은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 1,349,919,262원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 1,349,919,262원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 1,378,645,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 47,779,900원 | 46,519,862원 | 1,398,754,220원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 미배당 증가와 매수인의 권리 인수는 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 병점역 북측 인근. 주위는 다세대주택·오피스텔·단독주택 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장과 전철역의 거리·운행빈도를 고려한 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 총 16개 호. 외벽 석재마감, PVC 2중창, 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 단지 통계상 평균 유찰횟수 2.0회, 매각률 11.11%입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차는 재매각으로 매수보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 자금 준비 기준을 잘못 잡으면 입찰 자체가 불가능합니다.
- 301호 점유 확인. 박승현은 등기부·현황조사·매각물건명세서에 확인되는 301호 임차권자입니다. 실제 인도 상태와 현재 점유 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 대항력과 보증금 분리. 보증금 150,000,000원이 최저가보다 크지만 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금 크기만 보고 150,000,000원을 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원에는 공동담보목록 제2018-2878호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 병점역 인근 동일·유사 다세대의 최근 실거래 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부는 재매각 조건과 가격 검증”
이 사건의 권리구조는 핵심만 잡으면 명확합니다. 말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당, 301호 박승현의 전입·점유는 2023.05.19로 후순위입니다. 보증금은 150,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 권리보다 입찰 조건과 환금성입니다. 이미 2회 유찰됐고 현재는 재매각이라 보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 총 16세대 다세대이고 단지 통계상 매각률도 11.11%입니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 97,510,000원을 시세보다 싸다고 확정할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 추가 검증, 재매각 자금조건은 반드시 확인입니다.
