대구지방법원 2025타경8974. 대상은 대구 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지1층 102호의 근린생활시설입니다. 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 말소기준은 2024.02.26. 이곡새마을금고의 채권최고액 312,000,000원 근저당권이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최순연의 전입일은 2025.09.12.로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.

가격만 보면 감정가 대비 30% 내려온 상태라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 제공된 실거래 표본은 더트루엘수성 전용 84.83~84.84㎡ 거래이고 대상 면적은 32.8㎡이며, 대상 용도도 근린생활시설입니다. 따라서 최근 12개월 평균 613,268,000원이나 최신 거래 597,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다. 특히 최근 표본은 과거 표본 대비 -4.4% 하락 추세까지 나타나므로, 전체 평균 621,280,000원 대비 단순 할인율을 근거로 가격 가점을 주는 것도 부적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 경매개시결정 채권자도 새마을금고중앙회입니다. 2024.08.06. 국민건강보험공단 압류와 2025.08.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

최순연의 전입일은 말소기준일 2024.02.26.보다 뒤인 2025.09.12.이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다. 다만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 비교 — 17.3% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

제시된 더트루엘수성 실거래 7건은 모두 전용 84.75~84.84㎡ 규모이고, 대상은 32.8㎡입니다. 게다가 대상은 근린생활시설인 반면 실거래 표본은 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액은 단지 가격 흐름을 참고하는 자료일 뿐, 대상 102호의 직접 비교시세가 아닙니다.

최근 거래는 2026.04. 597,000,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.4%입니다. 그러나 대상과 면적이 일치하지 않아 최저가 106,400,000원이 최근 평균의 17.3%라는 계산만으로 “시세보다 80% 넘게 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 동일 근린시설·유사 면적·유사 층 및 실제 임대수익 자료를 별도로 확인하는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

현재 최저가 106,400,000원 가정 시 근저당권에 104,110,400원이 배당되고 미배당액은 207,889,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범물동 복명초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트나 주거용 호실로 가정하면 안 됩니다.
• 도로. 남동측 약 12m, 북동측·남서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공시지가. 2,412,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부상 지하1층이나 북동측·북서측 도로 기준 지상 1층에 소재합니다.
• 구획. 102~104호 및 인접 105호는 경계벽 일부를 철거해 일체로 사용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 비교시세 재검증. 현재 실거래 표본은 84.75~84.84㎡이고 대상은 32.8㎡ 근린시설입니다. 제공된 17.3% 수치를 그대로 할인율로 쓰지 마세요.
• 현황 구획 확인. 102~104호와 105호가 일체 사용 중이므로 벽체 철거 범위, 각 호실 경계, 출입동선, 전기·급배수 등 독립성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 최순연은 대항력은 없지만 실제 점유 중이므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도 문제입니다.
• 임차인 배당. 확정일자·우선변제 여부가 확정돼 있지 않고 예상배당에 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원본 대조하세요.
• 근린시설 환금성. 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로 임대수익·공실·업종제한·관리비를 함께 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 지하1층 등기와 도로 기준 지상1층 현황의 차이가 실제 영업성과 가격에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 0원”보다 현황과 가격 검증이 먼저

이 사건은 등기만 보면 비교적 간명합니다. 2024.02.26. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인 최순연도 대항력이 없어 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그래서 곧바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다.

대상은 근린생활시설이고, 공부상 지하1층이지만 일부 도로 기준으로 지상 1층에 있으며, 여러 호실과 인접 105호까지 경계벽 일부를 철거해 일체 사용하고 있습니다. 또한 제시된 실거래는 대상 32.8㎡와 맞지 않는 84㎡대 거래라 현재 최저가 106,400,000원의 적정성을 직접 입증하지 못합니다. 최근 비교군 자체도 -4.4% 하락 추세입니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현황은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설입니다.