대구지방법원 2025타경8974. 대구 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지1층 103호 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권 312,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고와 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 2025.08.21. 임의경매를 신청했습니다. 건물 쪽 권리만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.

하지만 이 사건의 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 “대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음”이라고 명시되어 있고, 그 대상은 대구광역시 수성구 범물동 1403 토지 갑구 1-1번 금지사항등기(2023.02.16. 부기)입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수액은 0원이지만, 이 토지 별도등기는 금액으로 환산되지 않은 비금전 인수 리스크이므로 “인수 0원 = 권리 완전 깨끗”으로 읽으면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 인수

말소기준권리인 2024.02.26. 근저당권은 채권최고액 312,000,000원입니다. 근저당권자는 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐지만, 말소기준 시점은 2024.02.26. 그대로입니다. 현재 최저가 106,400,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 근저당권에 104,110,400원이 배당되어 207,889,600원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며, 현재 배당표상 매수인에게 금액으로 승계되는 금액은 0원입니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 최순연 본인의 임차관계로 조사되어 있으며, 점유 부분은 201동 지하1층 102~104호 117.40㎡입니다.

최순연의 전입일은 2025.09.12.로 말소기준권리 2024.02.26.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음으로 분류됩니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계나 대위 신고가 아니므로 보증금은 실제 임차인 1명의 10,000,000원만 봅니다.

② 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교는 부적합

더트루엘수성 단지 실거래 자료에는 최근 12개월 5건이 있고 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원입니다. 전체 평균은 621,280,000원이지만 과거 거래가 포함되므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.4% 하락 추세입니다.

표면 숫자만 보면 현재 최저가 106,400,000원은 최근 12개월 평균의 17.3%입니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실거래 매칭 기준에 잡힌 대상 면적은 32.8㎡인데 표본은 84.83~84.84㎡이고, 대상 물건의 이용상태는 근린생활시설입니다. 면적 매칭도 성립하지 않으므로, 이 실거래는 대상 103호의 적정가를 입증하는 직접 비교사례가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

현재 최저가 106,400,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 312,000,000원 중 104,110,400원이 배당되고 207,889,600원이 미배당됩니다. 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기 인수는 금액 배당표와 별개의 권리사항입니다.

신청채권자 새마을금고중앙회의 청구액은 1,119,984,130원으로 기재되어 있는 반면, 본 호에 설정된 말소기준 근저당권의 채권최고액은 312,000,000원입니다. 현재 예상배당표는 이 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범물동 복명초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 건물은 2022.12.29. 사용승인됐고 철근콘크리트구조입니다.
• 층 현황. 공부상 지하1층이지만 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층에 소재합니다.
• 도로. 남동측 약 12m, 북동측 및 남서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 복명초등학교 및 삼덕유치원 상대보호구역이 포함됩니다.
• 토지. 사다리형 단지로 조성되어 있으며 공시지가는 2,412,000원/㎡, 토지면적은 7,355㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정대상 일련번호 가~다)와 인접 105호는 경계벽 일부를 철거해 일체 사용 중인 상태입니다.
• 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 대상과 직접 비교 가능한 실거래 표본도 확보되지 않아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 범물동 1403 토지 갑구 1-1번 2023.02.16. 금지사항등기가 매각 후 인수됩니다. 입찰 전 등기 내용과 실제 제한 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 금액 인수 0원과 권리 인수 구분. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원이지만 토지 별도등기는 남습니다. 두 개념을 분리해 판단해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 최순연은 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원, 2025.09.12. 전입으로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 실제 점유·인도 상태는 매각 전 재확인이 필요합니다.
• 102~105호 일체 사용 상태 확인. 임차인 점유는 102~104호 117.40㎡이고 감정대상 호실들과 105호가 경계벽 일부 철거 상태입니다. 103호의 독립 이용과 경계 복구 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 숫자 오독 금지. 최근 12개월 평균 613,268,000원, 최신 거래 597,000,000원과의 단순 비교는 면적 매칭이 되지 않아 적정가 판단 근거로 사용하기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 단지 최근 거래는 이전 구간 대비 -4.4%입니다. 비교 부적합 표본이라도 시장 방향 자체는 보수적으로 참고할 필요가 있습니다.
• 회차별 자금 시나리오. 현재 1회 유찰 106,400,000원, 2회 유찰 시 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 회차 가격이 내려가도 별도등기 인수 리스크는 사라지지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 별도등기 한 줄이 더 중요하다”

이 사건은 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 106,400,000원까지 내려왔습니다. 임차인 최순연은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.

그러나 매각물건명세서는 토지 갑구 1-1번 금지사항등기를 말소하지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 여기에 103호를 포함한 호실들과 105호가 경계벽 일부를 철거해 일체로 사용 중이라는 현황까지 겹칩니다. 반면 단지 실거래는 대상과 면적이 맞지 않아 106,400,000원이 적정가보다 낮은지 높은지를 입증하지 못합니다. 최근 거래 추세도 -4.4%입니다.

금액 인수는 0원, 그러나 권리 인수는 존재합니다. 이 물건의 승부처는 “감정가의 70%까지 내려왔느냐”가 아니라 토지 별도등기의 실제 제한 범위와 호실 독립성, 그리고 근린생활시설 자체의 적정가를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.