대구지방법원 2025타경8974. 대상은 더트루엘수성 201동 지1층104호의 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사디케이홀딩스이고, 2024.04.26. 매매를 원인으로 2024.04.30. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 258,951,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 그보다 앞선 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권, 채권최고액 576,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 265,000,000원의 70%인 185,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 제공된 더트루엘수성 실거래 자료는 대상 면적 51.8424㎡와 면적이 일치하지 않고, 거래 면적도 84.83~84.84㎡입니다. 더구나 대상은 근린생활시설인 반면 해당 거래자료는 그대로 직접 비교하기 어렵기 때문에, 29.9%·30.2%라는 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8974 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층104호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2024.04.30. 소유권이전 · 2024.04.26. 매매 · 거래가액 258,951,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 1,119,984,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공부상 위치 | 지하1층 · 북동측 및 북서측 도로 기준 지상 1층 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준권리는 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.07. 회사합병을 원인으로 성서새마을금고로 이전되었다가, 2025.04.23. 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회로 이전된 흐름이 확인됩니다. 2025.08.21. 새마을금고중앙회가 임의경매개시결정을 받았습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최순연 | 201동 지하1층 102~104호 117.40평방미터 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.09.12. | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
최순연의 전입일은 2025.09.12.로 말소기준권리인 2024.02.26.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판단대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 800,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 그대로 쓰면 안 된다
제공된 더트루엘수성 거래자료의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.4%입니다. 다만 대상 면적은 51.8424㎡이고 실거래 면적은 84.83~84.84㎡이며, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 근저당권 · 이곡새마을금고 | 576,000,000원 | 182,103,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 576,000,000원 중 예상 배당은 182,103,000원이고, 미배당은 393,897,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 393,897,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 448,767,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 487,141,111원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원입니다. 따라서 권리상 핵심 변수는 추가 인수금이 아니라 실제 영업공간의 상태, 호실 경계, 점유·명도, 그리고 근린시설 자체의 적정 낙찰가입니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 사용승인일은 2022.12.29.입니다.
- 현황 위치. 공부상 지하1층이지만 북동측 및 북서측 도로를 기준으로 지상 1층에 위치합니다.
- 호실 통합 사용. 감정서 일련번호 가~다 및 인접 105호는 경계벽 일부를 철거해 일체로 사용 중입니다.
- 점유 범위. 임차인 최순연의 조사 점유부분은 201동 지하1층 102~104호 117.40평방미터입니다.
- 주위환경. 복명초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터, 북동측·남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설이므로 주거용 아파트 실거래를 직접 시세 기준으로 삼기 어렵고, 호실 통합 사용 상태까지 반영한 현장 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호 경계 확인. 102~104호와 105호의 경계벽 일부 철거 상태, 독립 출입 및 원상복구 가능성을 직접 확인합니다.
- 점유·명도 확인. 최순연이 102~104호를 점유 중인 것으로 조사됐으므로 실제 점유 범위와 영업 상태를 확인합니다.
- 임차보증금. 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원이지만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 상가 시세 별도 조사. 84.83~84.84㎡ 실거래 자료는 대상 51.8424㎡ 근린시설과 직접 비교하지 않습니다.
- 최근 흐름. 참고 거래의 최근 구간은 이전 구간보다 -4.4%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 잡지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서 최신 원본을 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 판단이다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.26. 근저당이 말소기준이고, 임차인 최순연의 전입은 2025.09.12.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 185,500,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다.
대상은 근린생활시설이고, 제공된 실거래는 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 102~104호와 인접 105호가 경계벽 일부 철거 상태로 일체 사용되고 있습니다. 따라서 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 독립 호실 상태·원상복구·점유·실제 근린시설 임대 및 매매가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격과 현황은 현장 확인 필수입니다.
