의정부지방법원 2025타경72481. 경기도 동두천시 송내동 198-239 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정요항에서는 기호1·기호2·기호3 모두 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상2층이며 사용승인은 2023.07.11입니다. 권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날 접수된 양주신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 852,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 248,014,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 할인율보다 매각대상 범위·현황·점유 상태를 원본과 현장에서 맞춰 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 198-239 · 경기도 동두천시 아차노리로52번길 53-7 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항상 기호1~3 현황 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인 2023.07.11 |
| 토지 | 323.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강혜정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,305,860원 / 248,014,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.31 을구 1번 양주신용협동조합 근저당권입니다. 같은 등기에는 공동담보목록 제2023-94호가 기재되어 있습니다. 그 뒤인 2023.08.08 주식회사 세훈종합건재의 가압류 61,531,020원과 2025.06.12 양주신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.02.02 주식회사이너존이 신청한 강제경매개시결정은 2024.07.01 취하를 원인으로 2024.07.04 등기 말소됐습니다. 즉 현재 사건의 기준은 2025.06.12 개시된 2025타경72481 임의경매입니다.
② 물건 범위 — 권리보다 현황 대조가 더 중요하다
이 사건은 단순한 한 채의 공동주택만 보는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 감정요항상 기호1~기호3은 모두 단독주택으로 이용되고 있고, 토지 기호도 함께 평가돼 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있어, 무엇이 매각대상에 포함되는지 감정평가서 도면·등기·건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 기호1 건물 면적 | 제시목록·등기·건축물대장상 1층·2층 합계 99.82㎡ / 건축물대장 연면적 99.72㎡ | 면적 표기가 서로 달라 원본 대조 필요 |
| 제시외 건물 | 제시외 건물 포함 | 포함 범위와 현황 확인 필요 |
| 기호4 토지 | 공부상 지목 ‘대’ / 현황 ‘도로등’ | 공부와 실제 이용상태가 다름 |
| 기호8 | 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 · 도로 일부 포함 | 토지 이용·접근관계 확인 필요 |
이런 차이는 곧바로 매수인 인수권리를 뜻하지는 않습니다. 다만 무엇을 얼마에 사는지를 확정하는 문제이므로, 권리분석이 깨끗하더라도 입찰가 산정에는 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 1회 유찰 후 248,014,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 173,609,800원, 3회 유찰 121,526,859원입니다. 그러나 이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 동일시하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,196원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 852,000,000원 | 243,741,804원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 세훈종합건재 | 61,531,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 913,531,020원 중 예상 배당액은 243,741,804원이며, 미배당은 669,789,216원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 248,014,000원 | 669,789,216원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,609,800원 | 743,151,757원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,526,859원 | 794,505,537원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 반복돼 채권자가 덜 받는 것과 매수인이 권리를 인수하는 것은 전혀 다른 문제라는 것입니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서 추가 유찰의 의미는 권리 위험의 확대가 아니라 매수가격 변화에 있습니다. 다만 시세가 없으므로 어느 회차가 적정가격인지는 별도 검증 없이는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송내동아차노리주택단지 내에 위치하며, 인근은 단독주택 단지·농경지·자연림 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호1~3 모두 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설 및 난방설비가 있는 것으로 탐문·목측됐으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 정상 작동 여부 등 자세한 내용은 미상입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 228,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 기호4는 공부상 지목 ‘대’이지만 현황은 ‘도로등’입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 감정평가서의 기호별 도면과 매각물건명세서에서 제시외 건물이 어느 범위까지 포함되는지 직접 대조하세요.
- 건물 면적. 기호1의 99.82㎡와 99.72㎡ 표기 차이를 등기사항전부증명서·건축물대장 원본으로 확인하세요.
- 도로 이용 토지. 기호4의 현황 ‘도로등’ 및 기호8의 건축법상 도로 일부 포함이 실제 사용·접근·가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 주민등록 전입, 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 설비 상태. 감정 당시 폐문으로 정상 작동 여부를 확인하지 못한 급배수·난방설비를 현장에서 재확인하세요.
- 공동담보. 양주신용협동조합 근저당에 공동담보목록 제2023-94호가 기재돼 있으므로 원본 등기에서 공동담보 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 248,014,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현황 단독주택과 토지의 별도 거래사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
권리만 놓고 보면 이 사건은 방향이 뚜렷합니다. 2023.07.31 양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 248,014,000원을 기준으로도, 추가 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 확인할 것이 많습니다. 사건상 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정상 기호1~3은 단독주택으로 이용되고 있고, 제시외 건물 포함, 기호1 면적 표기 차이, 기호4의 현황 도로 이용, 기호8의 도로 일부 포함이 함께 존재합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 70% 최저가가 싸다는 결론 역시 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 대상물의 물리적·공부상 범위를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
