247,870,000원
의정부지방법원 2025타경72481. 동두천시 송내동 아차노리로52번길 53-11 소재 부동산으로, 소유자는 강혜정입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만 감정평가 현황에서는 기호1·기호2·기호3 모두 단독주택으로 이용하는 것으로 탐문됐습니다. 세 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상2층이고 사용승인은 2023.07.11.입니다. 등기상 핵심은 단순합니다. 2023.07.31. 설정된 양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 247,870,000원으로 감정가 354,100,060원의 70%입니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로, 단순히 “1회 유찰됐으니 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 권리 인수는 0원이지만 실질취득액 247,870,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 198-238 · 경기도 동두천시 아차노리로52번길 53-11 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 현황 기호1~3 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인 2023.07.11. |
| 소유자 | 강혜정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,100,060원 / 247,870,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 710,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.31. 양주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 852,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 양주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.08.08. 세훈종합건재의 가압류 61,531,020원, 2025.05.27. 김영남의 후순위 근저당 30,000,000원, 2025.06.12. 양주신용협동조합의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.02. 주식회사이너존이 신청했던 강제경매개시결정은 2024.07.01. 취하되어 2024.07.04. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 247,870,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 173,509,000원, 3회 유찰 시 121,456,299원입니다. 가격 자체는 회차가 진행될수록 낮아지지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 주변 시세 대비 어느 수준인지 수치로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,870,000원 | 699,931,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,509,000원 | 773,251,146원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,456,299원 | 824,575,109원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 699,931,200원 → 773,251,146원 → 824,575,109원으로 늘어납니다. 하지만 이 수치는 채권자들이 받지 못하는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,270,180원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 852,000,000원 | 243,599,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 세훈종합건재 | 61,531,020원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김영남 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 943,531,020원 중 채권자 예상배당은 243,599,820원이며, 총 미배당은 699,931,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지 — 권리보다 물건 자체 확인이 중요하다
- 현황 이용. 기호1·기호2·기호3 모두 현황 단독주택으로 이용하는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상2층이며 사용승인은 2023.07.11.입니다. 외벽은 스톤코트 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 PVC 창호 등입니다.
- 입지. 동두천시 송내동 ‘송내동아차노리주택단지’ 내에 위치하며 인근은 단독주택 단지·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형·세로한면(가), 면적 323.0㎡, 공시지가 228,800원/㎡입니다.
- 도로 관련. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 ‘도로등’으로 기재되어 있고, 기호8에는 건축법상 도로 일부 포함 사항이 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있어 감정 포함 범위와 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.31. 양주신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 자세한 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함감정 사항의 위치·구조·사용상태 및 매각 대상 포함범위를 확인하세요.
- 도로등 현황. 공부상 ‘대’와 현황 ‘도로등’ 차이가 기재된 토지 및 도로 일부 포함 사항을 확인하세요.
- 설비 상태. 위생·급배수시설 및 난방설비는 탐문·목측됐지만 자세한 내역과 정상작동 여부는 미상이므로 재확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 247,870,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 현장 시세를 별도로 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 총 미배당 699,931,200원은 채권자 부족액이며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “등기는 단순, 물건은 복합”
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.31. 양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 후순위 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 247,870,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 기호1~3은 현황 단독주택이고, 제시외 건물 포함, 일부 토지의 현황 도로등, 임대관계 미상, 설비 재확인 필요 사항이 함께 존재합니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 시세 확인 후, 최종 승부처는 물건목록과 실제 현장의 일치 여부입니다.
