의정부지방법원 2025타경72481. 등기상 소유자는 강혜정이며, 2023.07.31. 소유권보존과 같은 날 양주신용협동조합의 채권최고액 852,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 세훈종합건재의 61,531,020원 가압류와 주식회사 이너존의 17,000,000원 가압류가 붙었고, 2025.06.12. 양주신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 단순하지만 물건 자체는 아파트형 표준물건과 다릅니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있는 반면, 감정평가 현황은 기호1·기호2·기호3 모두 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 2층이며 사용승인일은 2023.07.11.입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라는 비고도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 198-53 · 경기도 동두천시 아차노리로52번길 53-9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호1~3 현황 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인 2023.07.11. |
| 토지 | 321.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강혜정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,204,060원 / 247,243,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주신용협동조합 / 710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.31. 양주신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 세훈종합건재와 이너존의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이너존이 진행했던 2024.02.02. 강제경매개시결정은 2024.07.01. 취하되어 2024.07.04. 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.12. 양주신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 353,204,060원, 현재 최저매각가는 247,243,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 247,243,000원 | 687,549,422원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 173,070,100원 | 760,683,901원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 121,149,069원 | 811,878,038원 |
유찰이 진행될수록 매각가정액은 낮아지지만, 이 물건은 실거래 시세가 확인되지 않아 몇 회차부터 가격 메리트가 생기는지를 현재 자료만으로 정할 수 없습니다. 특히 단독주택 현황, 토지, 제시외 건물, 도로 이용 토지가 함께 얽힌 만큼 감정가 할인율보다 개별 현황과 환금성을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,261,402원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 852,000,000원 | 242,981,598원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 세훈종합건재 | 61,531,020원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이너존 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 4,261,402원을 제외한 242,981,598원이 양주신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 687,549,422원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동두천시 송내동 ‘송내동아차노리주택단지’ 내에 위치하며, 인근은 단독주택단지·농경지·자연림 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물 현황. 기호1·기호2·기호3 모두 현황 단독주택으로 탐문됐으며, 철근콘크리트구조 지상2층·사용승인 2023.07.11.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설 및 난방설비가 있는 것으로 탐문·목측됐으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 자세한 설비내역과 정상작동 여부는 미상입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 321.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 228,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표에는 공부상 지목 ‘대’인 토지가 현황 ‘도로등’으로 이용되는 내용이 있고, 건축법상 도로 일부 포함이라는 토지이용계획 기재도 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 ‘제시외 건물 포함’으로 기재되어 있으므로 위치·구조·사용관계와 평가 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로등 이용 토지 확인. 공부상 ‘대’와 현황 ‘도로등’의 차이가 실제 이용가치와 처분가치에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 확인 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유자와 전입·확정일자 등은 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
- 설비 작동 확인. 폐문·이해관계인 부재로 설비의 상세 상태와 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 가격 기준 확보. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리·가압류·경매개시결정 및 매각물건명세서의 현황을 입찰 전 원본과 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 2023.07.31. 양주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 매수 판단의 중심은 권리보다 물건 현황에 있습니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지인데 감정평가상 기호1~3은 단독주택으로 이용 중이고, 제시외 건물과 현황 도로등 토지가 함께 확인됩니다. 더구나 임대관계와 설비 상세가 미상이고 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현장확인이 핵심. 현재 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다 물리적 현황과 실제 환금가치를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
