대구지방법원 2025타경31547. 경북 성주군 성주읍 청일가야아파트 1층 110호, 전용 59.9025㎡ 아파트입니다. 소유자 김은실 씨가 2013년 거래가 5,000만원에 취득한 물건으로, 2020년 수륜농업협동조합의 채권최고액 5,400만원 근저당이 설정되었습니다. 이후 채권자 김양화가 청구금액 1억 5,000만원으로 강제경매를 신청했고, 하빈농업협동조합의 가압류도 추가됐습니다.
등기부상의 권리만 살펴보면 말소기준 근저당과 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부에 나타나는 권리와 임차인이 가진 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 박영숙의 전입일은 근저당 설정일보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 성산리 2094 청일가야아파트 1층 110호 도로명주소: 경상북도 성주군 성주읍 성주읍1길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9025㎡ · 1층 |
| 단지 | 청일가야 · 127세대 · 1992.11.30 준공 |
| 소유자 | 김은실 (2013.05.21 소유권 취득 · 거래가 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김양화 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.09 수륜농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 임차인 | 박영숙 · 2013.05.28 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인
말소기준권리는 2020.11.09 설정된 수륜농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 발생한 강제경매개시결정과 하빈농업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 성주군산림조합과 성주참외원예농업협동조합 근저당도 이미 등기부상 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 먼저 확인해야 할 점유관계입니다. 임차인 박영숙은 2013.05.28 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준일에 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 실제 인수 범위는 임대차계약의 내용, 점유 지속 여부, 보증금, 배당요구 및 배당 결과를 확인해야 최종 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박영숙 | 2013.05.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 가능 |
현황조사 및 매각물건명세서상 전입일 기준 판단입니다. 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
실질취득 부담 = 낙찰가 + 승계하는 미배당 보증금
보증금 전액이 낙찰가보다 크고 낙찰대금 중 해당 임차인에게 배당되는 금액이 낙찰가와 같다면 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 승계할 보증금이 증가할 수 있기 때문입니다.
박영숙의 보증금이 확인되지 않았으므로 현재는 이 물건의 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 최저가만으로 가격상 이익을 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 소폭 할인, 실제 가격 메리트는 미확정
청일가야아파트 동일 평형(전용 59.9㎡대)의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 91,041,666원이지만, 최근 거래 상황을 더 잘 반영하는 최근 12개월 5건 평균은 93,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 94,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.9㎡ | 3층 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 2층 | 98,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 7층 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.9㎡ | 8층 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 59.9㎡ | 1층 | 83,000,000원 |
| 2025.03 | 59.9㎡ | 4층 | 97,000,000원 |
| 2024.08 | 59.9㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 59.9㎡ | 10층 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 59.9㎡ | 6층 | 90,500,000원 |
| 2024.05 | 59.9㎡ | 3층 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 59.9㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 59.9㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 93,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 91,041,666원 |
신건 최저가 9,000만원은 최근 12개월 평균 9,300만원보다 300만원 낮으며, 최근 평균의 96.8%입니다. 최신 거래 9,400만원과 비교해도 소폭 낮은 가격입니다. 하지만 이 물건은 1층이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
더욱이 선순위 임차인의 미배당 보증금이 추가로 인수된다면 현재 보이는 가격 차이는 사라지거나 실질취득액이 시세를 초과할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
아래는 제공된 채권액과 집행비용 추정치를 이용한 배당 시뮬레이션입니다. 박영숙의 임차보증금 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 해당 임차인의 배당과 매수인 승계액은 반영되지 않았습니다. 따라서 채권자별 실제 배당액은 임차인 권리와 배당순위 확인 후 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 수륜농업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 김양화 | 150,000,000원 | 33,980,000원 |
| 3. 가압류 · 하빈농업협동조합 | 7,809,047원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
단순 배당계산상 채권 총액은 211,809,047원, 채권자 배당액은 87,980,000원, 미배당액은 123,829,047원입니다. 수륜농업협동조합의 예상배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 금액이며 실제 피담보채권액과는 다를 수 있습니다.
위 배당표는 선순위 임차인의 보증금·배당 및 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 표의 채권자 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 반대로 임차보증금 인수액이 0원이라는 의미도 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 승계 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 123,829,047원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 141,505,047원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 155,645,847원 |
위 시나리오의 미배당액은 제시된 채권자들의 채권액 대비 부족분입니다. 선순위 임차인의 보증금 승계액과는 다른 개념입니다. 임차보증금이 확정되지 않았으므로 유찰 후 최저가가 내려가더라도 매수인의 실질취득 부담이 그만큼 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 향후 유찰 회차에서도 보증금 총액·우선변제 요건·배당요구·예상 배당액을 먼저 확인해야 실질취득액과 적정 응찰가격을 산정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 청일가야아파트는 127세대이며 준공일은 1992.11.30입니다. 소규모 노후 단지라는 점을 감안해 개별 호수의 상태와 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 이용. 해당 단지의 토지이용상황은 아파트이며, 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 도로 여건. 토지의 도로접면은 소로각지로 확인되며 소로2류 및 소로3류에 접합니다.
- 거래가격. 동일 평형 전체 실거래 12건은 80,000,000원에서 100,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 93,000,000원이며 최근 거래 추세는 +3.7%입니다.
- 층별 가격. 본건은 1층입니다. 2025년 7월 동일 평형 1층 거래가격 83,000,000원을 별도 비교 기준으로 활용할 필요가 있습니다.
- 개별 상태. 입찰 전 대상 호수의 내부 상태, 수선 필요성, 누수 및 설비 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 박영숙의 임대차계약서, 보증금 총액, 증액 여부 및 현재 점유 상태를 확인하세요. 이번 사건에서 가장 중요한 항목입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 부여 여부와 배당요구 내역을 확인해 실제 배당 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부를 검토해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 93,000,000원 및 최신 거래 94,000,000원과 비교하세요.
- 1층 가격 보정. 동일 평형 1층 거래가격 83,000,000원과 비교하고, 실제 내부 상태 및 수선비용을 확인하세요.
- 명도 가능성. 임차인의 대항력과 보증금 반환관계가 정리되지 않으면 일반적인 후순위 점유자와 달리 인도 및 명도에 제약이 생길 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “9,000만원보다 중요한 것은 미확인 보증금”
청일가야아파트 110호는 최근 12개월 실거래 평균 9,300만원 대비 최저가가 96.8%인 신건입니다. 최신 거래가격 9,400만원과 비교해도 숫자상으로는 낮지만, 1층 거래가격 8,300만원을 고려하면 가격상 여유가 크다고 단정하기 어렵습니다.
무엇보다 2013년 전입한 선순위 임차인 박영숙의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심입니다. 근저당과 후순위 가압류의 소멸 여부보다 매수인이 실제로 얼마의 보증금을 떠안을 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
결론은 권리 확인 전 가격 판단 보류입니다. 임차보증금과 배당관계가 명확해져야 실질취득액을 산정할 수 있습니다. 단순 최저가 9,000만원을 최근 시세와 비교해 저렴하다고 판단하거나, 향후 유찰가격만 보고 입찰하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 승계 보증금을 포함한 실질취득액입니다.
