대구지방법원 2025타경31547. 성주읍 성산리 센트로빌 1동 9층 902호 아파트입니다. 현재 소유자는 김은실이며, 2010.08.05. 소유권을 115,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 하빈농업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 이양권 근저당권과 현재 경매개시결정, 하빈농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 현황조사에 박영숙의 2013.05.28. 전입이 확인되지만, 말소기준권리인 2010.08.05. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본을 추가 확인할 필요가 있지만, 제시된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 성산리 2098-6 센트로빌 1동 9층 902호 |
| 물건종류 | 아파트 · 9층 902호 · 동일면적 실거래 84.36㎡ |
| 소유자 | 김은실 · 2010.08.05. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김양화 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.08.05. 하빈농업협동조합 근저당권입니다. 2021.06.23. 이양권 근저당권 65,000,000원, 2025.07.17. 김양화의 강제경매개시결정, 2025.10.13. 하빈농업협동조합 가압류 7,809,047원은 모두 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부상 과거 압류·가압류·강제경매 기록들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영숙 | 2013.05.28 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 30% 높은 신건
센트로빌1은 18세대, 2003.09.26. 준공 단지입니다. 동일면적 84.36㎡ 실거래는 확인된 2건으로, 2023.07. 6층 180,000,000원과 2024.07. 9층 120,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 150,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래와 최근 12개월 값을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 84.36㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 84.36㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 | 84.36㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.36㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
신건 최저가 156,000,000원은 전체 2건 평균 150,000,000원의 104.0%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 120,000,000원의 130.0%입니다. 최신 거래 역시 120,000,000원이며 최근 거래는 이전 거래 대비 -33.3%의 흐름을 보입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 가격 메리트를 평가하면 최근 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 하빈농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이양권 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김양화 | 150,000,000원 | 4,016,000원 |
| 4. 가압류 · 하빈농업협동조합 | 7,809,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 156,000,000원 가정에서 집행비용 2,984,000원을 제외한 채권자 배당액은 153,016,000원입니다. 총 채권액 306,809,047원 대비 미배당액은 153,793,047원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 153,793,047원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 184,556,247원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 209,166,167원 | 0원 |
1회 유찰 가정 가격은 124,800,000원으로 최근 12개월 거래 120,000,000원과 여전히 비슷한 수준이고, 2회 유찰 가정 가격은 99,840,000원입니다. 어느 회차에서도 제시된 매수인 인수액은 0원이며, 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액만 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 센트로빌1은 18세대이며 준공일은 2003.09.26.입니다.
- 거래 표본. 동일면적 84.36㎡ 실거래는 확인된 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
- 가격 흐름. 2023.07. 180,000,000원에서 2024.07. 120,000,000원으로 최근 거래 기준 33.3% 낮아졌습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 329,500원/㎡이며 단지 토지면적은 6,943㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 150,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 시세의 130.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 박영숙은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 최종 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원으로 내려갑니다. 최근 거래 120,000,000원과 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 등기 원본 대조. 하빈농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2010.08.05. 하빈농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 박영숙의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 다르게 봐야 합니다. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원의 130.0%입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 33.3% 낮아진 상태입니다. 따라서 신건 단계의 핵심은 권리 위험보다 최근 시장가격보다 높은 최저가입니다. 권리는 정리되지만, 가격 메리트는 현재 회차에서 확인되지 않습니다.
