대구지방법원 2025타경31547. 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 974 소재 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 김은실이며, 신청채권자 김양화의 청구금액은 150,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 동일한 34,703,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 수륜농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 나중에 등기된 강제경매개시결정과 하빈농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사에서 확인된 박영숙의 전입일은 2013.05.28로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 임차인 보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 자체에도 확인할 문제가 있습니다. 목록3 토지는 지적도상 맹지이고, 목록4 건물은 노후화와 관리부실로 상당 부분 훼손된 상태입니다. 기존 주택을 그대로 사용하거나 토지를 활용할 수 있는지 현장 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자는 별개

말소기준권리는 을구 5번 수륜농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원, 채무자는 김장환이며 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다.

갑구 9번 김양화의 강제경매개시결정과 갑구 10번 하빈농업협동조합의 7,809,047원 가압류도 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 이형근의 소유권이전청구권 가등기 및 관련 압류, 조일상호저축은행의 가압류, 과거 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 권리 리스크

현황조사에서 확인된 실제 전입자는 박영숙 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가만을 실질취득가로 판단해서는 안 됩니다.

감정평가서에는 기호 4-가, 4-나 건물이 상당 부분 훼손된 채 장기간 공실상태라고 기재돼 있습니다. 반면 현황조사에는 선순위 전입자가 확인됩니다. 두 사실이 곧바로 같은 건물의 현재 점유를 의미하는 것은 아니므로 전입자가 점유하는 실제 대상, 임대차계약의 존재, 주민등록 유지 여부와 매각대상별 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격과 물건 상태 — 저렴한지부터 판단할 수 없는 구조

현재 최저매각가는 34,703,600원입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않았고, 건물은 장기간 방치되어 상당 부분 훼손됐습니다. 목록3 토지의 진입 문제까지 고려하면 감정가 자체를 정상적으로 이용 가능한 주택의 시장가격처럼 취급하기 어렵습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 승계될 경우 매수인의 실질취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 그러므로 현재 가격이 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다거나 유찰 후 가격 메리트가 확보된다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,703,600원 가정)

아래는 신건 최저매각가를 기준으로 작성된 채권자 배당 추정입니다. 박영숙의 보증금과 우선변제 여부는 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액을 별도로 반영하지 않은 계산 결과를 실제 인수액이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 박영숙의 보증금 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 권리관계 확인 및 법원의 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 수륜농업협동조합에 20,000,000원이 배당되고, 김양화는 청구금액 150,000,000원 중 13,678,935원만 배당받습니다. 하빈농업협동조합은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체 예상 미배당액은 144,130,112원입니다.

다만 이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 채권액을 뜻하며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 인수 가능성이 있는 임차보증금은 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 소재 벽진초등학교 동남측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리지대 내 농경지 중심으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 이러한 주변 교통 평가와 별개로, 목록3 토지는 지적도상 맹지라는 개별적인 진입 제한이 있습니다.
• 건물 구조. 기호 4-가는 토담조 초가지붕 단층 주택, 기호 4-나는 흙벽돌조 세멘트기와지붕 단층 주택입니다. 외벽과 내벽 일부가 훼손돼 있고 부대설비는 없습니다.
• 이용상태. 두 건물 모두 주택용도이나 상당 부분 훼손된 채 장기간 공실상태인 것으로 평가됐습니다. 현황조사상 선순위 전입자와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지 현황에는 지목 '대', 면적 195.0㎡, 공시지가 76,200원/㎡, 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
• 규제. 주거용지·가축사육제한구역(전부제한구역)·역사문화환경보존지역 (경상북도 기념물 제48호 월회당 관련)이 기재되어 있어 이용 및 정비계획 검토가 필요합니다.
• 환금성. 맹지의 출입 제한, 기존 건물의 훼손 상태와 선순위 점유관계가 함께 존재합니다. 정상적인 이용과 향후 매각에 영향을 줄 수 있으므로 접근권·건물 상태·수요 확인이 우선입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박영숙의 임대차 확인. 2013.05.28 전입의 원인이 되는 임대차계약, 실제 보증금·확정일자·계약 대상·현재 점유상태를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 인수액 재검토. 선순위 전입만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다. 대항력 요건, 배당요구 및 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 각 토지·건물의 실제 위치, 공부상 표시 및 점유 대상을 대조해야 합니다.
• 목록3 토지의 진입 문제. 인접지 소유자의 통행 동의, 적법한 출입 가능성 및 실제 진입로를 현장에서 확인해야 합니다.
• 목록4 건물의 훼손 상태. 토담조·흙벽돌조 주택의 손상 정도, 보수·철거 필요성, 부대설비 유무를 직접 점검해야 합니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역·지구단위계획구역·주거용지·역사문화환경보존지역의 제한사항을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가 외에 승계 가능 보증금, 건물 정비비용 및 진입로 확보와 관련된 부담을 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 및 변경사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수액과 진입로”

이 사건은 후순위 등기권리의 말소 여부만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2020년 수륜농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸할 예정입니다.

그러나 2013년 선순위 전입자 박영숙의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았다는 점에서 권리분석이 끝나지 않았습니다. 추정 배당표에 매수인 인수액이 반영되지 않았다는 이유로 실제 인수액이 없다고 판단할 수도 없습니다.

여기에 목록3 토지는 인접지 소유자의 동의 없이는 출입할 수 없는 맹지이고, 목록4 건물은 상당 부분 훼손된 장기 방치 상태입니다. 거래 시세도 확인되지 않아 최저매각가 34,703,600원이 실제 가치에 비해 유리한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.

결론적으로 현 단계에서는 가격 메리트보다 선순위 임차인 보증금, 토지 진입권, 건물 활용 가능성의 확인이 우선입니다. 이 문제가 해소되기 전에는 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 실질취득비용과 환금성의 불확실성이 그대로 남을 수 있습니다.