수원지방법원 2025타경1101. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 교육연구시설(학원), 현황은 ‘ART BLANC 미술학원’으로 이용 중입니다. 주식회사지평산업이 2022.04.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 464,855,000원입니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 362,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.07.14 국 압류, 2025.04.10 임의경매개시결정, 2025.04.24 권선구청장 압류, 2025.08.14 수원시 압류가 이어집니다. 등기 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 현 배당표의 근저당 예상배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 ‘ART BLANC 미술학원’ |
| 건물 | 2021.05.26 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사지평산업 (2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 464,855,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 164,297,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 987,679,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 본건 임차인도 대항력 없음
본건 504호에서 확인되는 임차인은 정하늘 1명입니다. 전입일은 2023.03.30으로 말소기준일 2022.04.21보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 950,000원이며 2025.05.23 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정하늘 | 1동 504호 68.2500㎡ | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 950,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 검증 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 164,297,000원으로 감정가 479,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 본건에서 현재 시세를 비교할 최근 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 담보권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 164,297,000원 | 34.3% | 161,196,842원 | 201,203,158원 |
| 4회 유찰 시 | 115,007,900원 | 24.01% | 112,597,789원 | 249,802,211원 |
| 5회 유찰 시 | 80,505,530원 | 16.81% | 78,656,430원 | 283,743,570원 |
3회 유찰 자체는 응찰자들이 감정가와 초기 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호로 볼 수 있습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 공부상 교육연구시설(학원)이고 현황도 미술학원으로 사용되는 비주거 물건입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실과 현재 시장가가 낮다는 사실은 같은 말이 아닙니다. 실제 입찰가격은 같은 건물·인근 상업시설의 최근 거래와 임대수익을 추가로 대조해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,100,158원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 362,400,000원 | 161,196,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권자에게 배당되는 구조이고, 채권최고액 362,400,000원 기준 201,203,158원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 현 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원)이며 현황은 ‘ART BLANC 미술학원’으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 실제 영업·임대 수요를 기준으로 가격을 검토해야 하는 물건입니다.
- 주위환경. 능실초등학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·아파트·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 서측 약 25m 내외, 동측 약 15m 내외 포장도로와 남측 약 6m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 건물상태. 2021.05.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 교육연구시설·근린시설의 실제 거래·임대수익을 확인하세요.
- 504호 점유 확인. 정하늘의 전입·보증금·월차임과 현재 실제 점유 상태, 영업 중인 ‘ART BLANC 미술학원’과의 관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 다른 호수와 분리. 505호 신윤아, 521호 유승호 관련 신고는 본건 504호와 호수가 다르므로 권리·보증금 계산을 섞지 마세요.
- 세금 압류. 국·권선구청장·수원시 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 최우선변제. 임차인 정하늘의 확정일자는 확인되지 않지만, 최우선변제 성립 여부는 별도로 원본 서류와 기준일을 대조하세요.
- 비주거 명도. 주거용 아파트와 달리 영업시설 점유·시설물·원상복구 범위를 포함한 인도 문제를 현장 기준으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 판단이다
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.04.21 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 504호 임차인 정하늘은 2023.03.30 전입으로 대항력이 없습니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 감정가 479,000,000원이 3회 유찰돼 164,297,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 공부상 교육연구시설(학원), 현황 미술학원 이용인 비주거 자산이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격·환금성·세금 배당을 보수적으로 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
