수원지방법원 2025타경1101. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층 521호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지평산업이고, 2022.03.10. 매매를 원인으로 거래가액 638,294,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날인 2022.04.21. 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.10. 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.08.14. 수원시 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 190,022,000원으로 감정가 554,000,000원의 약 34.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1101 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층 521호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 ‘버나폰 보청기’ 이용 |
| 소유자 | 주식회사지평산업 |
| 소유권 취득 | 2022.03.10. 매매 · 거래가액 638,294,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 190,022,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 987,679,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.21. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 수원시 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 본건 521호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하늘 | 호매실중앙파크뷰주건축물 1동 504호 68.2500㎡ | 2023.03.30 | 10,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 2025.05.23. | 없음 |
| 신윤아 | 호매실중앙파크뷰13동 505호 68.2500㎡ | 2024.02.14 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2025.04.29. | 없음 |
| 유승호 | 1동 521호 75.9800㎡ | 2025.03.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 2025.05.16. | 없음 |
본건 주소인 1동 521호의 임차인은 유승호입니다. 전입일은 2025.03.31.로, 말소기준일 2022.04.21.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 2025.05.16. 배당요구를 했습니다. 정하늘·신윤아는 각각 504호·505호 점유자로 표시돼 있고, 역시 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
감정가 554,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 190,022,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,308원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 405,600,000원 | 186,561,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 190,022,000원 가정 시 근저당 채권최고액 405,600,000원 중 186,561,692원이 배당되고 219,038,308원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 남동측 인근. 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.05.26. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로 및 남측 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 현황 이용. 공부상 교육연구시설(학원)이고, 본건은 현황 ‘버나폰 보청기’로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 본건 521호 임차인 유승호의 점유 상태와 인도 일정, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 동일 건물·호매실 상권의 교육연구시설·근린시설 매매사례를 직접 확인하세요.
- 임대수익 확인. 현황 이용 업종의 실제 임대차 조건, 공실 가능성, 관리비를 확인해 190,022,000원 매수가격의 수익성을 계산해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당요구 종기 이후 제출 서류를 다시 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 2026.08.29. 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.04.21. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 521호 임차인 유승호는 2025.03.31. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 수원시 압류도 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 554,000,000원에서 세 차례 유찰돼 190,022,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 게다가 공부상 교육연구시설, 현황 보청기 이용의 상업용 물건이므로 ‘34.3%니까 싸다’는 결론보다 임대수익과 실제 매매사례를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다. 권리는 양호하지만 3회 유찰과 상업용 환금성까지 함께 감안하면, 입찰의 승부처는 권리보다 적정가격 검증입니다.
