수원지방법원 2025타경1101. 수원 권선구 호매실동 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층 505호 근린시설입니다. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이고 현황은 ‘믹스짐 필라테스’로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지평산업이며, 2022.04.21 거래가액 487,347,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 362,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.10 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.08.14 수원시 압류, 2026.04.14 권선구청장 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이어서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1101 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층505호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 ‘믹스짐 필라테스’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층, 지상10층 · 2021.05.26 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지평산업 · 2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 487,347,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 164,297,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 987,679,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.21 세종중앙농업협동조합 근저당권 362,400,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인 모두 전입일이 말소기준인 2022.04.21보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 배당요구는 모두 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하늘 | 호매실중앙파크뷰주건축물 1동 504호 68.2500㎡ | 2023.03.30 | 10,000,000원 / 950,000원 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤아 | 호매실중앙파크뷰13동 505호 68.2500㎡ | 2024.02.14 | 20,000,000원 / 900,000원 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승호 | 1동 521호 75.9800㎡ | 2025.03.31 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 회차 최저매각가는 164,297,000원으로 감정가 479,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 115,007,900원, 5회 유찰 시 80,505,530원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 164,297,000원 | 161,196,842원 | 201,203,158원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 115,007,900원 | 112,597,789원 | 249,802,211원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 80,505,530원 | 78,656,430원 | 283,743,570원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,100,158원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 362,400,000원 | 161,196,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 201,203,158원입니다. 이는 근저당권자 측의 미회수 부분이며 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·아파트·주상용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구시설(학원)이며, 현황 ‘믹스짐 필라테스’로 이용 중입니다.
- 건물. 2021.05.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 정하늘 2023.03.30, 신윤아 2024.02.14, 유승호 2025.03.31 전입으로 모두 말소기준 2022.04.21 이후입니다.
- 우선변제 확인. 세 임차인 모두 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당표 확정 전 원문을 대조해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 교육연구시설(학원), 현황 ‘믹스짐 필라테스’ 이용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 164,297,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 유사 근린·교육연구시설 거래를 비교해야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재 3회 유찰 상태이며 4회 유찰 시 115,007,900원, 5회 유찰 시 80,505,530원 시나리오까지 자금계획을 나눠 검토할 수 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.04.21 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명 역시 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 479,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 164,297,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이 비율만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 공부상 교육연구시설이고 현황은 필라테스 시설인 비주거 물건이므로, 권리상 인수 위험이 낮다는 점과 시장에서 잘 팔리는 가격인지는 분리해서 판단해야 합니다. 결론은 권리는 양호, 가격·환금성은 추가 검증입니다.
