수원지방법원 2025타경57247. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 지하 1층 비002호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 조사일 현재는 공실 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사알이엘이며, 2024년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 138,840,000원에 취득한 뒤 2025년 7월 3일 김대아 명의의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 설정됐고, 같은 채권자가 2025년 8월 5일 임의경매를 신청했습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 아시아신탁주식회사와 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025년 7월 3일의 김대아 근저당입니다. 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층 비002호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터) · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사알이엘 · 2024.11.22 매매 · 거래가액 138,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 74,911,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대아 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 특성 | 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 신탁관계는 등기부상 정리됐습니다. 현재 소유자는 주식회사알이엘이고, 말소기준은 2025년 7월 3일 설정된 김대아 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당은 비016호·비에스31호·비에스32호와 공동담보로 기재돼 있으며, 이후 2025년 8월 5일 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 74,911,000원으로 감정가 312,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰을 거치며 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 또 현재 최저가는 소유자의 2024년 거래가액 138,840,000원보다 63,929,000원 낮은 수준입니다.
하지만 이 사건에는 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 소유권 거래가액만으로 현재 시장가치보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정평가에서는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 확인되고, 물건이 지하 1층에 위치하며 조사일 현재 공실이라는 점을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 74,911,000원 | 24.01% | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 52,437,700원 | 16.81% | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 36,706,390원 | 11.76% | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,398원 |
| 1. 근저당 · 김대아 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,162,602원 |
현재 최저가 74,911,000원 기준으로 채권자 김대아의 10,000,000원은 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 63,162,602원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)이며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 지하 1층 비002호입니다. 공용 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3개 필지가 단지를 이루며 전체 토지면적은 5,785.4㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 중로2류에 접하고 서측으로는 완충녹지를 경유해 대로에 면합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 전 해당 호실의 실제 사용 가능 용도와 제한사항을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터 및 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 만큼 지하층, 공실, 수요, 관리상태 등 가격 외 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실로 기재돼 있으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 최신 내용을 원본 대조하세요.
- 공동담보 확인. 김대아 근저당은 다른 3개 호실과 공동담보로 기재돼 있습니다. 매수인 인수와는 별개지만 배당관계 확인을 위해 원등기를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획상 제한사항이 기재돼 있으므로 취득·이용 계획과의 적합성을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 관리비 체납 여부와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 24%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 김대아 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 제시된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 74,911,000원으로 감정가 312,000,000원의 24.01%까지 낮아졌습니다.
다만 네 차례 유찰됐다는 사실과 낮아진 최저가 자체를 곧바로 ‘가격 메리트’로 해석하면 안 됩니다. 현재 실거래 시세 자료가 없고, 물건은 지하 1층의 공실이며 사건상 근린시설과 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이라는 이용 특성을 함께 갖고 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단입니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 이용 가능성, 임대·매매 수요와 74,911,000원이 현재 시장에서 어느 위치인지 확인하는 데 있습니다.
